건물 철거 해체공사 허가 신고대상 구분하기(질의회신 포함)

건물을 철거하기 위해서는 건축물관리법에 따라 관할 행정기관에서 허가/신고를 해야 합니다. 수년전에 발생한 재개발사업현장 철거 중 사상사고를 계기로  2022년  8월 4일 이후 대폭 법이 강화되어 시행되고 있습니다. 오늘은 해체허가, 신고대상에 대해서 간단하게 알아보고 많이 질의하는 부분에 대한 국토부 질의회신 내용을 살펴보고자 합니다.

 

 

1. 건축물 해체허가(신고) 대상 기준

 [건축물 관리법] 제30조에 따른 건축 해체허가/신고대상

구  분	대  상	감리자
건축물 해체 신고대상	1. 건축물 일부를 해체할경우 주요구조부(내력벽,기둥,바닥,보,지붕틀 및 주계단)를 제외한 건축물의 일부를 해체	비상주 감리
	2. 건축물전체를 해체할 경우 모두 해당되어야 함. - 연면적 500m2 미만 - 건축물 높이 12m 미만 - 3개층 이하(지상,지하층 포함)
	3. 관리지역,농림지역 또는 자연환경보전지역의 높이 12m 미만인 건축물
건축물 해체 허가 대상	신고대상 제외한 모든 건축물	상주감리

 

 

2. 해체 허가 / 신고 대상인지 여부 : 국토부 질의회신 (FAQ)

Q1. 사용승인 전 건축물이 ｢건축물관리법｣에 따른 해체허가 또는 신고대상인지?

☞ 구조‧형태상 ｢건축법｣에 따른 건축물이라 하더라도, 「건축물관리법」 제정 취지 및 목적‧내용 등을 종합 검토 시, 사용승인 전 건축물은 동 법에 따른 해체허가 또는 신고 대상으로 볼 수 없음.

건축물관리법 제정 취지 및 목적·내용   * (제정 취지) 「건축법」제2조제1항제16의2호에 따르면, “건축물의 유지‧관리”란 건축물의 소유자나 관리자가 사용 승인된 건축물의 대지‧구조‧설비 및 용도 등을 지속적으로 유지하기 위하여 건축물이 멸실될 때까지 관리하는 행위를 말하며, 이와 관련한 규정을 담아 19.4월 「건축물관리법」 제정   (목 적) 건축물의 안전 확보 및 편리‧쾌적‧미관‧기능 등 사용가치의 유지‧향상과 안전하게 해체하는 데 필요한 사항을 정하여 과학적‧체계적으로 관리   (내 용) 건축물관리자가 해당 건축물 멸실까지 유지‧점검‧보수‧보강 또는 해체하는 행위와 관련한 행정적 절차 등을 규정

 

Q2. 건설공사 중 시공사 문제 등으로 인해 시공이 중단된 채 장기간 방치된 건축물을 대상으로 해체공사를 수행하려는 경우, 장기간 방치된 건축물에 대한 해체공사는 해체허가 또는 신고대상인지?

☞ 공사중단 건축물의 경우 사용승인 전 건축물로써 ｢건축물관리법｣ 제30조에 따른 해체의 허가 및 신고 대상이 아님. 공사중단 방치건축물은 ｢건축물관리법｣이 아닌 ｢방치건축물정비법｣, ｢건축법｣ 등에 따라 해체할 필요.

 

Q3. 빈집을 해체할 경우, ｢건축물관리법｣에 따른 해체허가 또는 신고대상인지?

☞ ｢건축물관리법｣ 제30조에 따른 해체 허가 또는 신고 대상에 포함됨.

☞ 다만, 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 사용하지 아니하는 건축물(「농어촌정비법」 제2조제12호에 따른 빈집 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제1호에 따른 빈집은 제외하며, 이하 “빈 건축물”이라 한다)을 동 법 제42조에 따라 해당 건축물의 소유자에게 해체 등 필요한 조치를 명할 수 있음.

 

Q4. 내부 인테리어공사도 ｢건축물관리법｣에 따른 해체 허가 또는 신고 대상인지?

☞ 「건축물관리법」 제2조제7호에 따르면 "해체"란 건축물을 건축ㆍ대수선ㆍ리모델링하거나 멸실시키기 위하여 건축물 전체 또는 일부를 파괴하거나 절단하여 제거하는 것을 말한다고 규정하고 있으므로, 「건축법」에 따른 건축ㆍ대수선ㆍ리모델링ㆍ멸실에 해당하지 않는 내부 인테리어공사 등은 ｢건축물관리법｣ 제30조에 따른 해체허가 또는 신고 대상으로 볼 수 없음.

 

Q5. 비내력벽을 해체하는 것도 ｢건축물관리법｣에 따른 대수선인지?

☞ ｢건축법｣ 제2조제1항제9호에 따라 대수선은 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 의미하는바, 비내력벽은 대수선의 대상범위에 포함되지 않음.

☞ 다만, 기타 대수선에 해당되는지 여부는 ｢건축법 시행령｣ 제3조의2 대수선 범위에 따름

 

Q6. 외벽 마감재를 해체하는 것도 ｢건축물관리법｣에 따른 해체 허가 또는 신고 대상인지?

☞ “해체”란 건축물을 건축ㆍ대수선ㆍ리모델링하거나 멸실시키기 위하여 건축물 전체 또는 일부를 파괴하거나 절단하여 제거하는 것으로, 마감재는 주요구조부가 아니나, ｢건축법 시행령｣ 제3조의2에 따라 2010년 12월 30일 이후에 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것은 대수선에 해당됨.

☞ 따라서, 마감재를 해체하는 것은 경우에 따라 해체허가 또는 신고 대상임.

 

Q7. 컨테이너 등을 파괴하거나 절단하거나 해체하지 않고 그대로 외부로 반출하는 경우 해체 허가 또는 신고 대상인지?

☞ 컨테이너 등을 파괴하거나 절단하거나 해체하지 않고 그대로 외부로 반출하는 경우에는 「건축물관리법｣ 제30조에 따른 “해체”에 포함되지 아니함.

 

Q8. 위반건축물, 가설건축물 또는 건축법 이전 건축물대장이 없는 건축물도 ｢건축물관리법｣에 따른 해체 허가 또는 신고 대상인지?

☞ 「건축물관리법」 제30조제1항에 따라 건축물을 해체하려는 관리자의 경우에는 허가권자의 허가를 받아야 하고 동 법에서 정의하고 있는 ’건축물‘이란 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물을 말하므로 위반건축물, 가설건축물 등도 해체허가 또는 신고 대상임.

 

Q9. 대수선 허가 시 별도로 해체허가 또는 신고를 받아야 하는지?

☞ 해체란 건축물을 건축ㆍ대수선ㆍ리모델링하거나 멸실시키기 위하여 건축물 전체 또는 일부를 파괴하거나 절단하여 제거하는 것을 말하므로, 대수선 허가와는 별도로 해체허가 또는 신고를 득하여야 함.

 

Q10. 허가 및 신고를 받지 아니하고 건축물 해체를 완료한 경우 사후 조치로 해체의 허가 및 신고 신청을 받고 행정처리를 하여야 하는지?

☞ 건축물의 해체가 완료되어 허가권자가 검토하고 승인해야 할 대상 건축물이 존재하지 않으므로 별도의 해체 허가 및 신고 신청은 받을 필요가 없음.

☞ 다만, 관련 규정에 따라 처벌 조치를 검토해야 하며, 건축물의 완료·멸실 신고 등의 절차가 필요.

 

해체 허가/ 해체신고 대상 구분 : 국토부 질의회신 (FAQ)

 

 

Q1.  해체 신고 대상은 ?

☞ 제30조제1항의 각 호인 1호, 2호, 3호에 해당되면서 제30조제2항의 각 호인 1호, 2호, 3호에 해당되지 아니하는 경우 해체 신고 대상임.

* (일부해체) 건축물의 연면적‧높이 등과 관계없이 주요구조부 해체를 수반하지 아니하고 건축물의 일부를 해체하는 경우 (전부해체) 연면적 500제곱미터 미만이면서, 건축물의 높이가 12미터 미만이고 지상층과 지하층을 포함하여 3개층 이하에 모두 해당하는 건축물 (기 타) 일부해체 및 전부해체 여부와 관계없이(주요구조부 해체도 포함) 제30조제1항제3호에 해당하는 경우에는 무조건 신고대상으로 분류

 

Q2. 해체 허가 대상은?

☞ 신고대상에 해당되지 않는 건축물의 해체와 신고대상이더라도 ｢건축물관리법｣ 제30조제2항에 해당하는 경우 해체허가 대상임.

☞ 건축물관리법 제30조제2항 ② 제1항 각 호 외의 부분 단서에도 불구하고 관리자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 건축물을 해체하려는 경우에는 허가권자의 허가를 받아야 한다.

1. 해당 건축물 주변의 일정 반경 내에 버스 정류장, 도시철도 역사 출입구, 횡단보도 등 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 시설이 있는 경우

2. 해당 건축물의 외벽으로부터 건축물의 높이에 해당하는 범위 내에 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 폭 이상의 도로가 있는 경우

 

Q3. 제30조의 “제1항 각 호 외의 부분 본문”과 ‘’제1항 각 호 외의 부분 단서“는 각각 무엇인지?

☞ 제30조1항 “각 호 외의 부분”은 “본문”과 “단서”로 구분.

☞ “본문‘’은 ”관리자가 건축물을 해체하려는 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 이 장에서 “허가권자”라 한다)의 허가를 받아야 한다.“임

☞ ”단서“는 ”다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 허가를 받은 것으로 본다.“임

 

Q4. 법 제30조제1항제1호에 따른 주요구조부의 해체를 수반하지 아니하고 건축물의 일부를 해체하는 범위는?

☞ 「건축법」제2조제1항제7호에 따르면 "주요구조부"란 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단으로 정의하고 있으므로, 상기 요소를 해체하지 아니하는 것을 말함.

 

Q5. 건축법 제14조제1호의 바닥면적의 합계가 85㎡ 이내의 증축·개축 또는 재축에 해당하는 건축물이란 어떤 의미인지?

☞ 이전에 「건축법」 제14조제1항제1호에 따라 바닥면적의 합계가 85㎡ 이내의 증축·개축 또는 재축이 있었고(단서 조항 생략), 이번에 해체하는 구간이 이전의 「건축법」 제14조제1항제1호에 따른 증축·개축·재축 구간이라면(단서 조항 생략) 주요구조부의 해체 여부와 상관없이 해체 신고의 대상으로 본다는 의미.

 

Q6. 해체공사 허가 또는 신고대상 판별 시 연면적은 개별 건축물 단위인지?

☞ '연면적'은 「건축법 시행령」 제119조제1항제4호에 따라 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 정의하고 있으므로, 해체공사 신고 또는 허가 시 적용하는 연면적 기준 또한 개별 건축물 단위로 산정.

 

Q7. 여러 동의 건축물 해체 시 각각 신고 또는 허가를 득해야 하는지?

☞ 해체허가 접수 방식에 대하여는 별도로 규정하고 있지 아니하나, 「건축물관리법 시행규칙」 별지 제5호서식 건축물 해체 허가신청서, 해체 신고서에서는 해체 대상 건축물의 동별 개요를 작성하도록 하고 있으므로 여러 동의 건축물 해체 시 일괄신청·접수도 가능.

 

Q8. 태풍, 화재 등으로 건축물의 대부분이 손실되고 나머지 일부를 해체하려는 경우 해체 면적은 남은 건축물의 면적을 기준으로 하는지?

☞ 건축물의 대부분이 소실되어 나머지 일부를 해체하려는 경우, 허가권자는 소실된 면적(해체가 필요없는 부분 포함)을 제외한 남은 건축물의 면적을 기준으로 해체면적을 산정할 수 있음.

 

Q9. ｢건축물관리법 시행령｣ 제21조제5항제2호의 ‘10톤 이상의 장비’는 건축물에 직접 올리는 장비만을 말하는 것인지? 건축물에 직접 올라타지 않더라도 해체 현장에서 사용하는 모든 장비를 고려해야 하는 것인지?

☞ 지상에서 해체하는 장비를 제외하고 건축물에 올려 해체하는 장비 무게의 합을 의미함.

☞ 단, 지하층이 있는 1층 슬래브 상부에 해체장비가 올라갈 경우 건축물에 해체장비를 직접 올려서 해체하는 것에 해당.

 

오늘은 간단히 해체허가/신고 대상이 무엇인지 그리고 애매한 경우에 대한 국토부 질의회신을 알아봤습니다. 

 

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