공공건축물 건립 추진절차(3)-공사발주 단계

오늘은 세 번째로 공사발주 단계입니다. 공사 발주 시에는 건축공사와 함께 폐기물처리용역, 감리용역(건설사업관리용역), 기타 타 분야 공정(전기, 소방, 통신, 기계)의 발주 시기를 조율하여 진행합니다. 

 

 

1. 발주 전 체크사항

설계용역이 준공되면 용역감독관은 도면과 내역서, 시방서, 관급자재 내역 등을  검토해야 합니다.  바쁘겠지만 그래도 아래정도는 체크를 하고 발주하는 게 좋습니다. (사실 용역 준공 전에 검토가 되어 완벽한 용역 성과품을 받고 용역 준공을 시켜줘야겠죠...)

 

• 도서의 납품이 과업지시서대로 세부도면까지 납품(시방서포함)되었는지 (시방서가 당 현장과 안맞데 타 현장 복사품에 현장명만 바꿔서 납품 사례 다수 있음, 디테일 도면이 부족한 경우 다수)
• 주요 자재의 물량과 단가 적정여부(혹시 견적으로 들어 올 경우 3자 견적서 첨부)
• 관급자재의 경우 나라장터 종합쇼핑몰 식별번호 단가 일치하는지, 누락된건 없는지
• 나라장터 미등록 자재라도 물량이 많으면 조달 직접구매(일반입찰)를 통한 관급자재로 구매 고려
• 발주 시기의 노임단가 제비율인지
• 지하가 있다면 가시설 공사가 지반조사(지하수위) 결과에 따라 잘 설계되었는지(추후 설계변경 주요 원인)
• 설계안전보건대상 여부 확인(성과품에 누락 사례 다수)
• 사토장 수배가 되었는지(운송거리가 맞는지), 사토장 설계변경은 빈번히 발생 유의

특히, 시공사들은 사토장 변경이 빈번히 일어난다는 것을 알고 내역입찰인 경우 착공(계약)내역서 상 잔토정리 단가를 터무니 없이 작게 해 놓는 경우가 있다. 다른 물량에 충분히 단가를 올려놓고 부대공사인 잔토처리에는 나중에 어차피 신규단가로 설계변경 할 것을 생각해서 적은 금액으로 작성해 놓는 것이다. 입찰자가 선정되면 착공내역서가 그냥 일괄적으로 낙찰률을 적용해서 작성되어 있다고 생각하지 말고 잔토처리 부분은 한번 더 단가를 챙겨야 한다.

 

[사토장 관련은 아래 링크 참고]

 

사토장 변경 / 운반거리 변경 시 단가적용 방법 (토사이클링 : 토석정보공유시스템)

 

 

2. 분야별 감독관 지정

  - 용역도 마찬가지지만 공사는 건축만 있는 것이 아닙니다. 건축물을 하나 짓기 위해서는 전기, 통신, 기계, 조경 등 다른 분야의 감독관을 지정해야 합니다. 인사이동이 없다면 보통 용역감독관이 그대로 공사감독도 하게 됩니다.

 

3. 건설공사 사업관리방식 검토(보고)

- 건축공사는 감리가 있어야 하기 때문에(물론 리모델링 공사 등 감리가 불필요한 경우도 있습니다.) 감리선정방식에 대한 검토가 이뤄져야 합니다. 여기서 발주기관의 역량과 건축물의 규모 등에 따라 건설기술진흥법에 따른 건설사업관리방식과 건축법에 따른 일반 감리로 나눠 볼 수 있겠습니다.

 

※ 건설사업관리방식

- 평가점수 85 이상: 건설사업관리(감독권한대행)
- 평가점수 50 이상: 건설사업관리
- 평가점수 50 미만: 직접감독
※  시공단계의 건설사업관리계획 수립(660㎡이상)

 

【건설기술진흥법 제39조의 2, 건설기술진흥법 시행령 제68조,  건설공사 사업관리방식 검토기준 및 업무수행지침 제5조~8조】

※ 직접감독
 ① 건축공사 감리
  - 감리대상: 「건축법」에 따른 건축허가 대상  (100㎡이상 신축, 85㎡이상 증축 등)
  - 상주감리 대상
   1) 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상
   2) 5개 층(지하포함) 바닥면적의 합계 3천 제곱미터 이상
 ② 전기, 소방, 통신공사 감리
  - 각 규정에 따른 감리대상 여부를 각 분야별 감독관에게 파악 요청

 

3. 기술용역심의(기술용역발주계획심의) (1개월)

3-1. (공사) 계약심의위원회 심의 (기간: 1개월)

 - 대상: (공사) 추정가격 市 70억 / 區 50억 이상
        (용역) 추정가격 市 20억 / 區 10억 이상
 - 부서: 市 회계재산부서
【지방계약법 시행령 제108조,  市 계약심의위원회 및 주민참여감독대상공사 범위 등에 관한 조례】

3-2 (공사) 계약심사 (기간: 5~15일)

 - 대상: (공사) 추정금액 5억 원(전문 3억) 
        (용역) 추정금액 1억 이상
        (설계변경-공사) 계약금액 市 20억 원 이상 중 10% 이상 증가 
 - 시기: 공사발주 시 (계약체결 요구 전)
        설계변경 시 (변경계약체결 요구 전)
 - 부서: 市 감사위원회
【해당 지자체 계약심사업무 처리규칙】

 

4. 착공 전 사업계획사전검토 의견 활용계획 통보 ⇒ 공공건축지원센터

【건축서비스산업진흥법 시행령 제20조】

4-1. 착공전 시공단계의 건설사업관리계획 수립(기술심의)

 - 대상:  안전관리계획서 수립대상이면서 건설공사 및 총공사비 100억 원 이상
【건설기술진흥법 제39조의 2, 시행령 제59조의2】

 

5. 공사 발주 계획 보고(계약의뢰)

 - 건축공사 
 - 전기․통신․소방 분리 발주
 * 전기공사업법 제11조, 정보통신공사업법 제25조
   소방시설공사업법 제21조
 - 건축․전기․통신․소방 감리 *건설사업관리 검토
 - 설계의도 구현
【건축서비스산업 진흥법 제22조, 건축법 제25조】

 

6. 공사 및 용역(감리 등) 입찰 (기간 1개월)

 

 

7. 계약 및 착공(착수)  

 - 착공신고서 검토 보고, 하도급 계약 적정성 보고 등

 

 

공공건축물의 설계용역  준공 이후 개략적인 공사발주까지의 단계를 알아봤습니다. 다음시간에 공사 중 해야 할 것들과 준공이후 해야할 것들에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

다른 편 보기

 

공공건축물 건립 추진절차-기획업무 0편(예타, 투자심사 등 주관부서 업무)

공공건축물 건립 추진절차(1)-기획업무편

공공건축물 건립 추진절차(2)-설계용역 단계

공공건축물 건립 추진절차(4)-공사중, 완료단계

 

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