재개발 재건축사업 조합원 조건 / 공유자 등 분양자격 정리 (법적근거 포함)

재개발과 재건축사업의 조합원 자격 조건은 다르다. 정비사업에 있어 조합원의 자격은 자신의 재산을 지키는 데 정말 중요한 사항이므로 꼼꼼히 따지고 공부할 필요가 있다. 오늘은 그 법적근거까지 함께 알아보자.

 

 

 

1. 정비사업에 따른 조합원 자격조건 차이

건축과 재개발, 조합원 조건이 다르다. 정비구역 내 부동산을 매입하는 이유는 조합원이 되어서 나중에 새 아파트를 받기 위함인데 이러한 물건 중에는 분양 자격이 없는 경우가 있으므로 유의해야 한다.

 

재개발사업에서는 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자가 토지등소유자다. 재건축에서는 건축물 및 부속토지소유자다. 즉 재개발사업은 "또는  or"이고, 재건축은 "및 and"의 의미로 재개발은 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자이면 경우에 따라서 조합원이 되지만, 재건축은 건축물과 부속토지를 같이 소유해야 한다.

 

도시 및 주거환경정비법 제2조는 정비사업에 필요한 용어를 정의하고 있는데, '토지등소유자'를 다음과 같이 규정하고 있다.

[도시및 주거환경정비법] 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  9. '토지등소유자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 제27조제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자(이하 "신탁업자"라 한다)가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다. 가, 주거환경개선사업 및 재개발 사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자 나. 재건축 사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자

 

2. 정비사업 조합원 자격 조건

토지등소유자가 조합이 설립되면 조합원이 되는데, 재건축사업에서는 조합 설립에 동의한 사람만 조합원이 되고, 재개발에서는 동의서를 내지 않았어도 해당 정비구역 안 토지등소유자면 자동으로 조합원이 된다. 조합원의 자격에 대해서는 도시 및 주거환경정비법 제39조에 자세히 규정되어 있다.

 

그러나 여기서 알아야 할 점은 분양자격이 없다면 결국 현금청산자로 분류되어 청산절차를 밟게 되므로 분양자격을 갖춘 자가 결국 조합원이 된다. 따라서, 토지등소유자와 조합원의 개념은 다르다는 점은 유의해야 한다.(토지등소유자는 포괄적 개념)

 

[도시 및 주거환경정비법] 제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축 사업의 경우에는 재건축 사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 국가균형발전 특별법 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다. <개정 2017. 8, 9, 2018. 3. 20.) 1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때, 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다. 3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

 

3. 공유지분 등 분양 자격 

 

 

조합원을 산정할 때 가장 헷갈리는 경우가 공동명의 또는 지분권자들의 조합원 분양권의 개수를 어떻게 산정하느냐의 문제이다. 헷갈리는 경우를 아래와 같이 정리해 보았다.

 

1) 1개의 분양권만 부여되는 경우

1개의 부동산을 여러명이 공유하였다고 해서 분양 자격이 여러 개 주어지는 것이 아니다. 부동산은 어디까지나 1개이므로 원칙적으로 1개의 분양권이 주어진다. 이 때는 대표 소유자를 선정하여 그 권리를 행사하게 한다.  

 

2) 지분권자에게도 분양권이 주어지는 경우

그러나 1번 상황과는 다르게 재개발사업의 경우는 토지의 공유지분을 보유할 경우, 그 지분의 면적이 서울의 경우 90제곱미터, 지방의 경우 60제곱미터를 넘는 경우에 지분권자에게 단독으로 분양 자격이 주어진다. (이는 각 시도 조례 확인이 필요함)

 

그러나, 주의해야 할 점은 공유분할 시기이다. 이 공유지분은 정비구역 지정일 당시부터(법에서는 '권리산정기준일') 분할되어 있어야 하는 것이지 정비구역 지정 이후에 분할하는 것은 해당되지 않는다. 쉽게 생각해도 정비구역 지정 이후에도 인정된다면 토지를 면적에 맞춰서 계속해서 분양권을 만들어내고 사업성은 떨어질 것이다.

 

따라서, 분양을 목적으로 지분 토지를 매입할 때는 각별히 유의해야 한다.

서울특별시 도시 및 주거환경정비조 제2조(정의) 11. "권리산정기준일"은 법 제77조에 따른 건축물의 분양받을 권리를 산정하기 위한 기준일로서 법 제16조제2항에 따른 고시가 있은 날 또는 시장이 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날을 말한다.  *법16조제2항에 따른 고시 : 정비구역 지정 고시

 

3) 조합설립인가 후에 조합원이 되는 경우

도시 및 주거환경정비벚 제39조 제2항에 따르면 투기과열지구로 지정된 지역에서는 재건축사업의 경우 조합설립인가 후, 재개발사업의 경우 관리처분계획인가 후 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다. 그러나 이 경우에도 아래와 같이 몇 가지 예외 규정을 두고 있다.

• 상속이나 이혼으로 인한 양도 양수인 경우
• 세대원 모두 근무상 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 타 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 시군으로 이사하는 경우
• 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이사하는 경우
• 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
• 1세대 1주택의 기존 조합원이 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 주택인 경우

4) 단독의 분양권이 없는 경우

도시정비법 제77조는 '정비구역 지정고시일 다음날'을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다고 규정한다. 따라서 이날 이후로 아래와 같은 경우는 독자적인 분양자격이 없으므로 유의해야 한다.

• 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우
• 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우(단독->공동주택)
• 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우
• 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대 주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하게 된 경우

오늘은 재개발, 재건축사업의 조합원의 조건과 공유지분일 경우 조합원 산정방법에 대해서 알아봤다. 정비사업의 원 취지는 낙후된 지역의 개발을 통해서 주거환경을 개선시키는 것이다.  개인적으로는 원주민이 투자자에게 결국 밀려나게 되는 구조는 개선되어야 한다고 생각한다.

 

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