재개발 재건축사업 관리처분계획인가의 모든 것(투자자 입장 포함)

재개발, 재건축사업에서 관리처분계획인가는 정비사업의 꽃이라고 부를 수 있다. 특히 관리처분계획인가 이후 조합원들에게 이주비가 지급되면 사업은 그야말로 돌이킬 수 없는 강을 건너게 된다. 오늘은 이 관리처분계획인가가 무엇인지 자세히 알아보자. 찬찬히 읽어보면 틀림없이 도움이 될 것이다.

 

목차
1. 관리처분계획인가란?
2. 관리처분계획인가 절차
3. 관리처분계획인가 효력
4. 관리처분계획인가 이후 이주기간
5. 관리처분계획인가 이후 매매

 

1. 관리처분계획인가란?

사업시행인가는 건축허가를 받는 것이라면 관리처분계획인가(이하 '관리처분인가')는 사업비, 조합원 자산 등 재산 처분과 관련된 계획을 확정하는 단계라고 보면 된다. 가장 중요한 부분은 사업시행인가 시점으로 평가한 조합원들의 자산(토지, 건물) 평가 금액과 새로 지을 아파트의 자산을 평가하여 비례율(수익률)을 계획하고 각종 분양과 관련된 계획도 수립하게 된다는 것이다.

 

어려운 용어로는 종전자산평가금액과 종후자산평가금액을 바탕으로 분양계획, 비례율 산정, 분양자격, 현금청산자를 확정 하는 등 그야말로 사업의 핵심인 '돈' 즉 사업비와 관련된 사항들을 확정한다.

 

물론 관리처분계획이 확정되었다고 무조건 그대로 시행하는 것은 아니고 변경은 발생할 수 있다. 대표적으로 일반분양 시점에 부동산 경기를 반영한 일반분양가가 올라갈 확률이 있는데(관리처분계획 수립시기와 분양시점의 시간차 발생함에 따라...) 그런 것들은 변경인가를 통해서 다시 비례율을 정하게 된다.

 

일반분양가를 올려 수익이 높아져도 통상 비례율을 쉽게 변경하지는 않고 추후 청산단계에서 비례율을 수정하여 조합원들에게 추가 수익을 분배한다.

 

관리처분계획 변경은 경미한 변경과 중대한 변경이 있고 그에 따라 변경절차 소요기간이 다르다. 아래와 같이 관리처분계획에 담아야 할 내용은 도시 및 주거환경정비법에 명시하고 있다. 참고로 보길 바란다.

1. 사업시행인가의 내용
2. 정비사업의 종류ㆍ명칭 및 정비구역의 위치ㆍ면적
3. 분양신청기간 및 장소
4. 분양대상 대지 또는 건축물의 내역
5. 분양신청자격
6. 분양신청방법
7. 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법
8. 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치
9. 분양설계 내용
10. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)
11. 보류지 등 명세와 추산액 및 처분방법
12. 분양대상자별 종전이 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
13. 정비사업비 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기
14. 세입자 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액 등

2. 관리처분인가의 절차

사람들은 관리처분인가가 왜 이리 오래 걸리나 하는 의문이 많이 들 것으로 생각한다. 행정 절차적인 면도 중요하겠지만 무엇이 핵심인지 읽어보도록 하자.  (이하 '법'은 도시 및 주거환경정비법을 말함.)

 

1) 분양신청의 통지/공고 단계 (법 제72조제1항)

토지등소유자들에게 분양신청을 결정할 수 있도록 정보를 주는 단계이다. 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 하는 가격을 알려주고 분양대상자별로 향후 분담해야 하는 분담금, 분양신청자격 판별, 분양신청기간 등을 알려주는 시기이다. 토지등소유자 입장에서 이 단계는 조합원분양가가 최대 관심사가 된다.

※ 조합원분양가가 무조건 낮다고 좋을까?
결국 분양신청을 하는 조합원은 비례율이라는 것에 따라 발생하는데 조합원분양가가 낮으면 그만큼 비례율은 떨어지는 요인이 되므로 향후 추가 분담금이 발생할 수 있다. 따라서 적정한 분양가 선정이 바람직하다.

 

2) 분양신청 단계 (법 제72조 제2항)

위 1번의 통지를 받고 분양자격이 있는 토지등소유자에게는 30일 이상 60일 이내로 하여 분양신청을 받게 된다. 이 기간은 20일 범위에서 한 차례 연장 할 수 있다.

 

3) 관리처분계획의 수립 단계 (법 제74조 ~ 제76조 )

1,2단계를 통해서 분양신청자와 현금청산자가 분류하게 된다. 사실 재개발, 재건축 사업은 이 부분이 핵심이라고 생각한다. 조합원 분양신청이 얼마나 되느냐에 따라서 일반분양분이 정해지고 그에 따라 분양설계, 비례율이라는 것이 정해지게 된다.

 

아무래도 부동산 경기가 좋다면 조합원 분양신청률이 높고 현금청산자가 얼마 나오지 않아 사업추진이 원만하겠지만 부담액이 너무 크거나 사업성이 떨어져 현금청산자가 많아진다면 사업 진행 자체에 어려움이 있을 수 있다.

 

재개발, 재건축 사업은 현금청산자가 많을수록 사업시행자는 부담이 될 수밖에 없는 구조이다. 행정적으로 담아야 하는 내용은 위 목차 1번의 '관리처분계획이란' 의 박스내용을 참고하길 바란다. 이렇게 관리처분계획을 수립하게 되면 토지등소유자들의 의결을 받기 위해 총회를 열어서 투표를 하게 된다.

 

 

 

4) 관리처분계획의 공람 및 인가 (법 제78조)

사업시행자는 관리처분인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하고 의견을 들어야 한다. 이때 공람뿐 아니라 토지등소유자에게 우편으로 통지하게 된다.(이 관리처분은 개개인의 재산 처분에 관한 문제이므로 정보제공 관련 여러 안전장치를 둔다.) 그리고 해당 관할 구에 인가 신청을 접수하게 되는데 보완사항이 없다면 30일 이내 인가 여부를 결정하여 사업시행자인 조합에 통지하게 된다. 

 

그러나 아래와 같은 경우는 관할 구에서 직접 검토하는 것이 아니라 '토지주택공사', '한국부동산원'에서 타당성을 검토하게 된다. 구청장이 필요하다고 인정하면 맡길 수 있어 요즘은 많이 맡기는 추세인 것 같다. 워낙 관리처분인가에 대한 민원도 많고 전문성이 필요하다는 의견이 많아 2017년 8월 법이 개정된 사항이다. 물론 타당성 검증 비용은 조합에서 부담하도록 하고 있고 전문인력이 꼼꼼히 검토하면서 보완사항도 많아져 기간이 늘어나는 경우가 많다.

법 제78조 제3항 참고
1.  정비사업비의 추산액이 사업시행계획서 작성 시의 정비사업비 기준으로 100분의 10 이상 늘어나는 경우
2.  정비사업비의 추산액이 따른 조합원 분담규모가 분양대상자별 분담금의 추산액 총액 기준으로 100분의 20 이상으로 늘어나는 경우
3. 조합원 5분의 1 이상이 관리처분계획인가 신청이 있은 날부터 15일 이내에 시장ㆍ군수등에게 타당성 검증을 요청한 경우
4. 그 밖에 시장ㆍ군수등이 필요하다고 인정하는 경우

 

개인적으로 보면 가장 큰 문제는 관리처분계획에 흠결이 발생했을 때 토지등사용자의 의결이 다시 필요해 총회 개최를 다시 하냐 마냐 하는 문제가 발생할 때다. 총회 개최 비용도 비용이지만 시간이 엄청나게 소요된다. 그래서 관리처분인가가 1년씩 걸리는 조합도 발생하게 되는 것이다.  조합은 정비업체라는 컨설팅업체를 용역사로 두고 있으나 그래도 보완은 발생하는 편이다.

 

5) 통보 / 통지(법 제78조)

위 절차에 따라 인가를 받게 되면 그 내용을 지방자치단체의 공보에 고시하게 되며 재개발, 재건축 사업의 꽃이라 불리는 관리처분인가가 처리된다. 보통 구역에 커다란 축하 현수막이 이곳저곳에 붙는다.

3. 관리처분인가의 효력

관리처분계획인 왜 중요한가는 그 효력을 보면 알 수 있다. 관리처분인가가 나기 전까지는 물리적으로 그 지역에 변화는 없지만 일단 관리처분이 떨어지면 사업시행자는 그 지역에 살던 주민을 이주시키고 철거를 진행할 수 있게 된다.(물론 현금청산자와의 지루한 법적공방, 수용절차는 뒤따른다.)

 

즉, 관리처분인가가 떨어지면 법 제81조에 따라 종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전이 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익 할 수 없는 것이다. 사업시행자가 사업을 진행 할 수 있도록 막강한 권한을 주는 셈이다. 물론 손실보상이 완료되지 않는 자(현금청산자)에게는  보상을 해야 한다. 

 

보통 현금청산자와 협의 보상하여 소유권을 조합에서 가져오지만 협의가 안되면 결국 수용절차까지 진행된다. 여기서도  수개월의 시간이 걸리게 되며 이런 절차를 통해 모두 이주를 하게 되면 기존 노후 건축물의 철거가 진행된다.

4. 관리처분인가 이후 이주기간

사업시행자인 조합에서는 관리처분인가 이후 대출은행을 선정하고 조합원들에게 종전자산금액의 대략 60~70%가량을 대출을 해준다. 구역 내 살고 있던 조합원들의 빠른 이주를 돕기 위함이다. 

 

그리고 구역 내 거주하는 세입자들에게도 정비구역 지정 공람공고 3개월 전부터 거주하고 있었다면 보상비의 일종인 주거이전비를 지원받고 나갈 수 있다.

 

이렇게 사업시행자인 조합은 관리처분인가 이후 빠르면 2개월 안에 이러한 이주계획을 마련하여 통상 3~6개월 간의 시간을 주면서 구역 내 거주하고 있는 토지등소유자, 세입자를 이주시키려고 한다.

 

이주 기간은 구역의 크기, 토지등소유자 수에 따라서 조합에서 결정하게 되는데 6개월 이내로 통상 설정하는 게 일반적이다. 하지만 6개월 이내 구역 내 모든 사람을 내보내기는 쉽지 않으며 특히 일부 현금청산자들과는 끝까지 협상이 되질 않아 수용절차와 강제집행(명도집행)까지 가기고 한다.

 

정비구역 지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인가 참으로 많은 절차가 있고 시간도 많이 걸리는 것이 이 정비사업이다. 한번 시작한다는 말이 나오면 공사 준공까지 최소 10년이라는 말이 괜히 나오는 말이 아니다.

5.  관리처분인가 이후 매매

 

 

투자자 입장에서는 관리처분인가가 나고 이주비가 지급된 사업장이 가장 안전한 투자시점이라고 볼 수 있다. 이주비 지급은 사업시행자 입장에서는 돌아올 수 없는 강을 건넌다고 보면 된다. 막대한 자금이 투입되는 것이기 때문에 그때부터는 하루하루가 돈(이자발생)이고 사업의 존폐가 달려 있으므로 어떻게든 사업을 빨리 추진하기 위해 노력할 수밖에 없다.

 

취득세 측면에서 본다면 관리처분계획 인가 이후라고 바로 4.6%가 적용되는 것은 아니고 매입한 주택이 실질적으로 전기 수도등이 끊기고 사람이 살지 않는다는 증명이 되면 토지로 인정되어 4.6% 적용된다.  그전에는 매수자의 상황에 따라서 취득세율이 정해지게 된다. 즉 멸실 전까지는 기존 주택으로 보고 취득세를 납부하게 된다.

 

주의해야 할 점은 투기과열지구 같은 특정지역에서 재건축 사업은 조합설립 인가 후 소유권 이전 등기까지 조합원 지위 양도가 제한되고, 재개발 사업은 관리처분계획 인가 후 소유권 이전 등기까지 지위 양도가 불가능하다는 점이다. 

 

 

오늘은 정비사업(재개발, 재건축)의 관리처분계획인가라는 것을 알아봤다. 최대한 법 용어보다는 개념위주로 설명하려고 노력하였으나 그래도 어렵다고 느낄 수 있을 것 같다. 관리처분계획인가를 잘 이해하면 왜 정비사업의 꽃인지를 이해할 수 있을 것이다. 이 단계에서 그간의 노력의 결실인 수익률이 나오는 구간이기 때문이다. 모쪼록 도움이 되었으면 좋겠다.

 

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