지역주택조합의 사업절차와 위험성 총정리 / 재개발사업과 다른 점

지역주택조합사업은 성공률이 낮다고 평가되고 무엇보다 한번 가입하게 되면 성공단계라고 부르는 착공까지는 마음고생을 많이 할 수 있는 사업이다. 이 포스팅에서는 지역주택조합의 절차와 왜 위험하다고 하는지 그 위험성에 대해 정리를 해보았다.

 

 

1. 지역주택조합이란?

지역주택조합은 주택법 제11조에 따라서 해당 지역(사업지에 살아야 하는 것은 아님)에 개인이 본인의 주택을 마련하기 위하여 일정한 조합을 결정하는 것으로,  아래 자격요건을 갖춘 세대주에게 청약통장 없이 주택을 공급하는 제도를 말합니다.

 

<지역주택조합 조합원 자격>
- 해당지역에 거주 6개월 이상
- 무주택자 또는 85제곱미터 이하 주택 소유자
- 다른 지역주택조합 조합원이 아닌자
- 분양권, 청약에 당첨되지 않은 자

 

 

2. 지역주택조합 사업의 진행방식

사업절차는 아래 표와 같습니다. (여기서 법은 "주택법"을 의미합니다.)

3. 재개발 재건축 사업과의 차이점

첫 번째,  가장 큰 차이점은 사업주체입니다. 재개발 재건축사업의 경우 "도시 및 주거환경정비법"에 따라 기존에 사업지에 거주하는 주민들(건축물 토지등소유자를 의미)이 조합원이 되어 사업을 시행하는 데 반에 지역주택조합은 조합원 개개인과 시공사 등 업무주체들이 맺는 모든 관계가 기본적으로 사인 간의 계약으로 재개발사업과는 완전히 다른 것입니다.

 

두 번째, 부지확보와 관련한 문제입니다. 이것은 지역주택조합이 가장 흔하게 겪는 문제인데 재개발, 재건축사업은 사업주체가 이미 자기 토지와 건축물이 있는 곳에서 사업을 하기 때문에 흔히든 "동의율"에 따라 사업의 향방이 결정됩니다.

 

그러나, 지역주택조합은 조합가입 계약자들로부터 분담금을 걷어 사업부지를 확보하는 것이기 때문에 이미 개발소식을 들은 해당 부지 지주들이 시가보다 높은 가격을 부르거나 아예 땅을 팔 생각이 없는 사람들로 인해 사업진행에 차질을 빚게 됩니다.

 

 

4. 지역주택조합의 위험성

1) 사업주체의 위험성 (feat. 업무대행사)

지역주택조합의 위험성을 알기 위해서는 우선 사업주체를 이해해야 합니다. 원칙적으로는 주택법에 의해 자격이 있는 공동사업주체가 조합의 업무를 대행하여야 하나 현실은 조합설립 전에 자격여부를 알 수 없는 무자격 업무대행가 시공사 등으로부터 측면지원을 받아 추진위원장을 내세우고 사업을 진행하는 방식으로 가는 경우가 많이 있습니다. 

 

물론 자격이 있는 시행사가 추진위원회와 손을 잡고 사업구역에 들어오는 경우도 있지만 원칙적으로 조합원들의 지시를 받아 조합업무를 대신 처리하고 대행수수료를 받아가야 하지만 추진위원회와 일을 벌인 후 막강한 힘을 과시하며 사업을 실질적으로 좌지우지하게 됩니다.

 

2) 사업부지 확보 지연 ☞  분담금 증가 ☞ 사업실패

지역주택조합은 절차별로 토지확보 또는 토지사용승낙을 받아야 하는 범위가 정해져 있습니다. 조합원 모집신고를 위해서는 토지사용권한 (소유권과 차이 있음) 50% 이상 확보, 조합설립인가 단계 토지사용권한 80% 이상, 주택건설사업계획 승인단계(쉬운 말로 건축허가라고 생각하면 됨)를 받기 위해서는 토지사용권한 100%나 토지소유권 95% 이상(나머지 5%는 매도청구를 통해 강제로 가져올 수 있음)을 확보해야 합니다.

 

딱 보기에도 쉽지 않겠다고 느껴지시죠? 사실 지역주택조합사업 절차의 가장 큰 어려움이 사업부지 확보입니다.

 

토지소유자들은 여기저기 현수막이 걸리고 어떤 사업을 진행한다는 소문이 돌기 시작하면 매매가를 기하급수적으로 올리는 경우가 태반입니다. 여기서 토지를 일부 매입했다고 해도 그 토지를 대출 없이 진행하는 경우가 거의 없기 때문에 사업기간이 지체될수록 이자부담이 늘어나고 고스란히 조합원들에게 그 부담이 될 수 있습니다.

 

그리고  사업 추진을 위해 홍보비용, 모델하우스 건립비용, 업무수수료 등 막대한 자금이 있어야 하는데 이러한 사업비 역시 추진이 더딜수록 조합원들의 부담으로 돌아가게 됩니다.

 

즉, 지역주택조합의 사업의 성패는 속도전이라고 할 수 있겠습니다.

 

 

3) 조합가입 계약 탈퇴의 어려움, 업무추진비의 환불 문제

조합에 한번 가입했다가 뒤늦게 사업의 위험성을 깨닫고 조합설립 전에 계약에서 빠져나오려는 사람은 기 납입한 모든 돈을 다 회수하고 조합으로부터 법적으로 완전하게 벗어나길 원합니다. 하지만 주택법을 보면 조합원을 모집하는 모집주체는 조합 가입에 관한 계약서에 아래 내용을 포함하도록 하고 있고 거기에 "조합원 탈퇴 및 환급의 방법, 시기 및 절차"를 명시하도록 하고 있고, 30일이 지나면 철회할 수 없다고 명시하고 있습니다.

 

따라서, 모집주체는 30일 이상의 더 긴 기간을 줄리 없고 법을 근거로 환불을 거절하면 손 쓸 방법이 민사적인 소송 등 계약자체의 무효성을 주장해야 하는데 쉽지 않은 문제입니다.

 

그리고 조합은 계속해서 사업 추진에 필요한 자금을 중도금 형식으로 요구하는 경우도 있는데 납입하지 않을 시 기존 권리를 박탈한다는 가입자에게 불리한 조항을 넣는 경우도 많이 있으므로 좋은 입지, 사업추진이 원활할 곳으로 판단이 되어도 계약서를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

주택법 제11조의3(조합원 모집 신고 및 공개모집) ⑧ 제1항에 따라 조합원을 모집하는 자(제11조의2제1항에 따라 조합원 모집 업무를 대행하는 자를 포함한다. 이하 “모집주체”라 한다)와 주택조합 가입 신청자는 다음 각 호의 사항이 포함된 주택조합 가입에 관한 계약서를 작성하여야 한다. <신설 2020. 1. 23.> 1. 주택조합의 사업개요 2. 조합원의 자격기준 3. 분담금 등 각종 비용의 납부예정금액, 납부시기 및 납부방법 4. 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 면적 및 비율 5. 조합원 탈퇴 및 환급의 방법, 시기 및 절차 6. 그 밖에 주택조합의 설립 및 운영에 관한 중요 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항 제11조의6(조합 가입 철회 및 가입비 등의 반환) ① 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자가 주택조합 가입을 신청하는 때에 납부하여야 하는 일체의 금전(이하 “가입비등”이라 한다)을 대통령령으로 정하는 기관(이하 “예치기관”이라 한다)에 예치하도록 하여야 한다. <개정 2020. 1. 23.> ② 주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다.

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오늘은 지역주택조합의 사업절차, 정비사업인 재개발, 재건축사업과의 차이점 그리고 위험성에 대해서 알아봤습니다.  지역주택조합이 속도적으로 빠르게 진행될 수 있는 곳이라면 법적 취지에 맞게 서민들에게 적은 비용으로 내 집마련을 할 수 있는 기회를 주게 됩니다. 그러나 이런 선량한 마음을 이용해 허위 과장광고로 조합원을 모집해 이용하려는 세력도 있으니 주의하셔야 하겠습니다.

 

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