부산 부동산 동향/전세사기 피해자 지원 사업/주택임대차표준계약서/등기부등본 보는 법/안심전세앱

부산광역시에서는 한국부동산원 부동산 통계 자료를 기반으로 전국과 부산을 비교하여 맞춤형 '2023 부산 부동산 동향' 자료를 작성하여 배포(2023년 10월 말)했는데요. 무슨 내용인지 알아보겠습니다.

 

목차
1. 주요동향
2. 부산 부동산 주요 시책
3. 알아두면 쓸모 있는 부동산 정보
 - 주택임대차표준계약서 양식
 - 등기부등본 보는 방법
4. 부동산 관련 상담 안내처

 

 

1. 주요 동향

(요약)

- 부산지역 전체 매매, 전/월세 가격 모두 하락세 지속되는 가운데 2분기 대비 하락폭 점차 축소

- 신규아파트 입주물량 영향으로 매물적체되며 하락세 지속

(매매:부산진구, 영도구 위주, 전/월세: 부산진구, 영도구 중저가 구축 위주)

- 전년대비 주택 매매 거래량 증가하였으며 월별 등락 지속

- 오피스텔규제완화 기대 좌절되며 수요 약세로 하락 지속

 (오피스텔 매매, 전/월세 수요약세로 하락 지속되는 가운데 공급요인 영향으로 하락폭 소폭 축소)

 

1) 주택동향

 매매 

 -신규아파트 입주물량 영향으로 매물적체되며 하락세가 지속되는 가운데, 시장 회복 기대감 등 하락폭 소폭 축소되며 전년말 비해 주택가격지수 6.11% 하락

 - 남구는 용호/대연동 위주로 상승(0.16% 전월대비)하였으나, 영도구는 영선/봉래/청학동 위주로, 부산진구는 범전/당감동 위주로, 금정구는 부곡/구서동 위주로 하락

 

 

전/월세

 - 공급물량 증가 영향으로 하락세 지속되는 가운데, 중저가 구축 위주로 하락 전년말 대비 전세가격지수 7.63% 하락

 - 강서구, 남구는 전월 대비 상승하였으나, 부산진구, 영도구는 하락

 

 

 

거래량

 -매물 갈아타기, 시장회복 기대감 등 영향으로 전년대비 주택 매매 거래량은 증가하였으나 월별 거래량의 등락 지속

 

2) 오피스텔 동향

 매매

 - 오피스텔 규제 완화 기대 좌절된 가운데, 고금리 영향 지속되며 매수문의와 거래 저조 등 수요 약세로 하락 지속되나, 주택 공급요인 영향으로 하락폭 소폭 축소(전월대비 변동률 -0.3% -> -0.27%)

 전세

  - 아파트 전세가격 상승세 등 영향에 따라 수도권 중심의 하락폭 축소, 전세사기 우려에 따른 전세 기피 등 하락 요인 등으로 하락세 지속

 월세

  - 전반적으로 전세금 회수 우려 등 월세 선호현상 영향으로 하락폭 축소(전월대비 변동률 -0.15%->-0.05%)

 

 

 

 

2. 부동산 주요 시책(전세사기 등 피해자 금융/주거지원 사업)

 1) 사업기간 : '23.9.~25.5.

 2) 신청기간 : '23.9.~23.12.

 3) 사업내용

 

 

4) 신청 및 접수

 - 홈페이지 접수가 원칙이며, 온라인 이용이 어려운 경우에 한해 방문 접수 허용한다고 합니다!!

 - 온라인 접수 : 부산시청 홈페이지 > 분야별 정보> 도시, 건축, 주택> 주택> 전세피해지원> 전세사기 등 피해자 금융주거지원

 - 방문접수 : 부산시전세피해지원센터(부산시청 1층 대강당 우측)

   *운영시간 : 09:00~18:00, 월~금(점심시간 12:00~13:00 제외)

 

5) 상담 및 문의

 - 사업문의 : 부산시 주택정책과(051-888-4251~4258), 부산시전세피해지원센터(051-888-5101)

 - 버팀목 전세자금대출 상담문의 : 주택도시보증공사(1566-9009), 대출을 희망하는 각 금융기관 콜센터

 

3. 알아두면 쓸모 있는 부동산 정보

 1) 임차인의 알 권리 보장, 주택임대차표준계약서 양식 개선

  - 소규모 주택 관리비 투명화 방안(5.22)의 후속조치로서 계약서 양식이 개선됐네요. 과도한 관리비 부과 관행 막고 임차인의 알 권리를 보장합니다.

 - 10월 6일부터 전/월세 계약 시 월 10만 원 이상 정액관리비의 부과내역을 세분화하여 표기할 수 있도록 주택임대차표준계약서 양식이 개선됩니다.

 

주택임대차계약서 서식은  여기 여기!!!

주택임대차표준계약서20231006_02.hwp

0.10MB

 

경기도 과천시 관문로 위치. 전자민원, 준법 운동, 여성포럼, 인권 광장.

 

 

2) 등기부등본 보는 법!

   (표제부, 갑구, 을구 확인사항 및 열람/발급 방법)

 

등기부등본의 정식 명칭은 "등기사항전부증명서"랍니다. 부동산의 주소, 면적 등의 현황과 임대인, 저당권자, 임차권자 등의 권리 관계까지 '등기사항'을 전부 확인할 수 있는 공적 증명서입니다

 

  표제부(건물의 표시)

   -건물 주소와 이름, 구조와 면적 등 건물 내역이 임대차계약서 상과 일치하는지 확인

 

 잠깐! 용도? 대지권??

  - 건축물의 용도가 '주거용'이 아닐 경우 전세자금 대출이 어려울 수 있어요!

  - 대지권이 없을 경우, 주택 가치가 하락할 수 있어요

  - 대지권에 별도 등기가 있다면 '토지 등기부등본' 확인하세요~

 

먼저 표제부에서는 부동산의 기본 정보를 보여줍니다. 건물 주소와 이름, 구조와 면적 등이 기재되어 있으며, 전유 부분에 대해서도 확인할 수 있습니다.

(*전유 부분: 구분 소유한 건물에서 독립된 주거, 점포, 사무소 등으로서 개별적으로 소속되는 구분 소유권의 대상이 되는 부분. 통산 전유 부분의 건물 면적을 전용면적이라고도 함)

 

표제부에서는 기재된 내용이 계약서와 일치하는지 꼼꼼하게 확인합니다. 건물의 주소가 임대차 계약서에 기재된 주소와 일치해야 합니다. 주소가 잘못되면 임대차 보호법의 보호를 받을 수 없습니다. 특히, 아파트의 경우 동, 호수가 헷갈릴 수 있으니 재차 확인하는 게 좋습니다

 

건축물 용도가 주거용으로 되어 있나요? 근린생활시설로 기재되어 있다면, 주거용 건물이 아니므로 전세자금 대출에 제한받을 수 있습니다.

 

전유 부분 건물표시의 면적이 전세 임대차계약서 상의 면적과 동일해야 합니다. 또한 대지권과 대지권의 '별도 등기'여부도  살펴봅니다. 대지권이란 땅에 대해 가지는 권리를 의미합니다. 임대인에게 대지권이 없다면 주택의 가치가 하락할 수 있습니다. 대지권에 별도 등기가 있다면 ' 토지 등기부등본'을 통해 토지에 설정된 권리를 따로 확인해야 합니다

.

대지권 별도 등기가 없더라도 다가구주택, 단독주택 등 집합건물이 아닌 집이라면 '토지 등기부등본'을 별도로 확인해 보세요. 아파트, 오피스텔 같은 집합건물은 하나의 등기부등본에 토지, 건물을 함께 확인할 수 있지만, 집합건물이 아닌 경우엔 개별 열람이 필요합니다.

 

 

갑구(소유권에 관한 사항 확인)

 

갑구(소유권)

 -처음 등기한 날짜, 어떤 이유로 누구를 거쳐 지금의 임대인에게 소유권이 왔는지 확인 가능합니다. 표 가장 아래에 적힌 소유자가 현재 집주인!

'등기목적'에서 '소유권보존'은 건물을 처음 등기한 날짜로 언제부터 건물이 사용되었는지 알 수 있어요

-소유권 제한 여부 : 압류, 가압류, 강제 경매 개시결정, 신탁 등 소유권 제한 조건 확인 > 이런 경우 계약하지 않는 것을 추천합니다

신탁은 계약이 무효가 될 수 있는 부분이므로 매우 주의해야 합니다. 임대인이 자금 대출을 위해 신탁회사에 건물 소유권을 이전하는 형태로 담보를 제공했다면, 임대인에게 임대 권한이 없습니다. 따라서 신탁회사 동의 없이 임대인과 체결한 계약은 무효 처리됩니다. 신탁원부를 확인하여 권리관계와 특양사항을 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 신탁회사가 임대차계약에 동의했어도 강제 집행이 이뤄지는 경우, 순위에서 밀리게 됩니다.

신탁 이외에도 소유권을 제한하고 있는 요소가 등기부등본에 적혀 있다면 전세계약의 효력이 사라질 수 있으니 가능하면 계약하지 않는 것이 좋습니다.

 

을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항 확인)

 - 해당 건물에 얽혀 있는 권리와 채무 정보 확인

 - 근저당권 확인 

   *근저당권 채권최고액 확인

   * 채권최고액은 통상 빌린 돈의 120% 설정

   *채권최고액과 전세보증금의 합이 주택 시세 80% 넘지 않는 것이 좋음

 

을구는 저당권 등 해당 건물에 얽혀 있는 권리와 채무 정보를 확인하는 표입니다. 이 건물에 빚이 얼마나 있는지, '전세권'이 설정되어 있진 않은지 등을 살펴볼 수 있습니다.

은행에 집을 담보로 돈을 빌렸다면 등기부등본 을구에 저당권(근저당권) 기록이 남습니다. 임대인이 돈을 갚지 못하면 집이 경매로 넘어가게 되는데, 만약 은행의 근저당권 정정 시일이 나의 전세계약일보다 앞서 있다면 나보다 은행이 먼저 돈을 받게 됩니다.

채권최고액은 근저당권자가 임대인에게 받아낼 돈의 최대 금액을 뜻하는데, 통상 빌린 돈(대출)의 120%를 채권최고액으로 설정합니다. 집 시세에서 채권최고액을 뺀 금액이 보증금보다 적다면 나중에 전세금을 돌려받지 못할 수도 있겠습니다.

 

이렇듯 등기부등본 을구에서는 임대인 빚의 규모, 나보다 우선하는 빚이 얼마나 많은지를 확인해야 합니다. 또한 근저당권 채권최고액과 전세보증금의 합이 주택시세(매매가)의 80%가 넘지 않는 것이 좋습니다.  일반적으로 전세가율이 80% 이상되면 깡통주택 위험이 크다고 간주합니다.

 

앞서 말한 전세권은 아프오 퇴실한 세입자가 설정했을 수도 있고, 예전 세입자가 보증금을 돌려받지  못해 등기해 놓은 것일 수 있습니다. 전자는 전세권을 없애는 내용을 특양사항에 명시하여 계약할 수도 있지만 후자라면 계약하지 않는 것이 좋습니다.

 

등기부등본 열람 시기

 - 계약하기 전, 잔금 치르기 전(입주 전 담보를 걸거나 매매하는 상황 대비!!!)

 

등기부등본 발급처

 - 대법원인터넷등기소(열람 700원), 발급 1.000원)

 - 무인민원발급기(발급 1,000원) : 보통 세무서, 구청 등 비치해 있고 운영시간 상이하니 사전 확인 필요합니다

 -  안심전세앱 : 1회 열람 시 등기변동 알림 서비스 제공

 

등기부등본에서는 건물의 소유주(임대인), 건물을 담보로 한 빚의 규모, 이전에 보증금을 돌려주지 못한 정보까지 확인할 수 있는 매우 중요한 서류입니다. 등기부등본은 계약하기 전 반드시 확인해야 해요!

입주하기 전, 임대인이 임차인과 계약한 집으로 담보를 걸거나 매매하는 안 좋은 상황에 대비하여 잔금을 치리기 전에도 한 번 더, 등기부등본을 열람 및 발급할 것을 권장합니다.

 

등기부등본 열람 및 발급 시에는 전부와 일부를 선택할 수 있는데, 모든 등기내용을 확인할 수 있도록 '전부'를 선택하고 말소사항을 포함하는 것이 좋습니다. 말소사항 포함으로 열람하면 과거 이력도 확인 할 수 있기 때문입니다.

 

'안심전세 앱'에서도 등기부등본을 열람할 수 있어요. 1회 열람 시 2년 6개월 동안의 변동사항을 자동으로 알려주는 등기변동 알림 서비스도 제공한답니다.

 

 4. 부동산 관련 상담 안내처

   1) 임대차 관련 : 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제 등 상담

       - 한국부동산원 임대차상담센터: 1644-5599

       - 대한법률구조공단 상담: 132

 

   2) 부동산 관련 : 부동산 표시/광고위반(허위매물 등) 및 집값담합 신고

      - 부동산 표시/광고 위반(허위매물 등) 신고 : 부동산광고시장 감시센터(https://budongsanwatch.kr/) 02-6951-1375

      - 집값담합 신고 : 부동산거래질서교란행위 신고센터(https://cleanbudongsan.go.kr/) 1833-4324

 

 

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