건축물를 부분적으로 공사할 때 벽체 일부를 철거하는 경우가 있는데 건축법 상 대수선의 범위를 분명히 알아야 제대로 인허가 절차를 진행 할 수 있다. 건축물의 대수선 범위와 허가, 신고, 리모델링과의 차이를 알아보자.
1. 건축물 대수선이란?
▶ 법령근거 : 건축법 제2조제8호, 건축법 시행령 제3조의 2
대수선이란 건축법 제2조 정의를 보면 "건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다." 라고 규정하고 있다.
대수선은 기본적으로 면적의 변화가 없는 것이다. 면적의 변화가 있다면(커진다면) 증축허가나 신고를 득해야 한다. 건축행위는 단독이 아니라 복합적으로 일어나기 마련인데 그럴 경우는 중대한 것을 기준으로 하여 인허가 절차를 밟는다.
▶ 대수선의 범위
1) 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것(전제조건)
※ 전제조건으로 증축, 개축 또는 재축은 대수선보다 큰 건축행위이므로 해당 건축행위에 대한 신고나 허가를 받아야 한다.
2) 내력벽(구조적으로 힘을 받는 벽)을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
※ 여기서 주의해야 할 점은 30제곱미터 이하의 내력벽 해체(철거)는 대수선이 아니라고 생각하는 경우가 있는데 내력벽의 해체는 면적과 관계없이 대수선 신고나 허가 대상이 되고 그 벽면적을 30제곱미터 이하의 수선 또는 변경의 경우에 대수선으로 보지는 않겠다는 것이다.
3) 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
4) 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
5) 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
6) 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
7) 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
8) 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
9) 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조 제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
2. 대수선 허가와 신고 차이
기본적으로 위 대수선의 범위에 해당되면 허가를 받아야 한다고 생각하면 된다. 그중 건축물의 규모가 작거나 주요구조부의 해체 없이 아래 수선을 할 경우는 신고로 처리할 수 있다.
▶ 법령근거 : 건축법 제14조 제1항, 건축법 시행령 제11조 제2항
▶ 대수선 신고 대상
1) 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
2) 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선
"주요구조부"란 내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段)을 말한다. 다만, 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단, 그 밖에 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분은 제외한다.
"주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 대수선을 말한다.
가. 내력벽의 면적을 30제곱미터 이상 수선하는 것
나. 기둥을 세 개 이상 수선하는 것
다. 보를 세 개 이상 수선하는 것
라. 지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것
마. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선하는 것
바. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것
여기서 핵심은 주요구조부의 해체가 없는 것이고 사이기둥, 최하층 바닥, 작은보, 차양, 옥외계단 주요구조부가 아니므로 도면 상에 해당 구조체가 주요구조부인지 아닌지는 불확실할 경우 관할 지자체에 또는 건축사사무소 상담(일정 수수료 들 수 있음)을 통해서 확인하는 것이 좋다.
3. 대수선과 리모델링 차이
건축법 상 “리모델링”이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선 하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말한다. 즉, 단독 또는 복합적인 건축행위를 수반하는 것이다.
그리고 건축법에는 설계, 시공, 감리를 함에 있어 현행 법을 그대로 지키는 것이 불합리할 때 이를 완화해 달라는 제도가 있는데 완화받을 수 있는 건축물 중에 "사용승인 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물"도 완화대상에 포함된다.(건축법 시행령 제6조)
15년 이상된 건축물의 리모델링 시에는 대지의 조경, 공개공지의 확보, 건축선의 지정, 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 건축물의 높이제한 등에 대하여 완화를 받을 수 있다. 물론 무조건 완화받을 수 있는 것이 아니라 건축위원회 심의를 거쳐 완화여부와 적용 범위를 결정하게 된다.
건축법 상 정의에서도 알 수 있듯이 오래된 건물의 기능 향상을 장려하기 위한 법적 장치라고 볼 수 있겠다.
오늘은 건축물의 대수선에 대해서 알아봤다. 건축법에 나오는 전문용어로 설명할 수 밖에 없어 어려울 수 있는데 대수선 공사를 하는 경우는 관할 지자체 신고나 허가를 받아야 하기 때문에(도서작성 필요) 결국 건축사사무소를 찾아가서 상담을 받아야 한다.
만약 본인의 집에 대수선 공사를 할 일이 있다고 판단된다면 건축물 대장상의 건축물 현황도면을 발급받아 관할 지자체 건축과를 방문하거나 건축사사사무소에 가서 상담해 보는 것을 추천한다.
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