임차권등기명령 단점(주의사항) / 조건 / 인터넷 신청방법 총정리

부동산 임대차계약기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 대항력을 유지하기 위한 임차권등기에 대해서 알아보자.임차권등기명령은 언제 해야 하는지, 그에 따른 조건, 신청 전 주의사항(단점), 인터넷 신청방법 등을 정리하였다.

 

 

1. 임차권등기 명령이란?

임대차 계약 종료 후에도 보증금을 반환받지 못한 임차인(세입자)이 그냥 이사 나가면 대항력을 상실하니 부동산등기부에 임차권을 등기하여 이사 나간 후에도 대항력을 상실하지 않도록 법원에 신청하는 제도이다.

 

*대항력이란?

임차인이 임대인에게 대항할 수 있는(임대차 권리를 주장할 수 있는) 권리로 그 집에 실제 거주(점유)하고 전입신고(상가는 사업자등록 신청) 시 전입신고를 마친 다음날 0시 기준 대항력이 발생한다. 대항력을 유지해야 경매절차 진행 시 보증금(배당)을 받을 수 있다.

 

2. 임차권등기 신청 요건

임차권등기는 이미 대항력이 있는 자가 보증금이 반환이 안될 경우 신청하는 것이므로

1) 현재 거주(점유) 중이고,

2) 전입신고가 되어 있으며,

3) 해당 임대차계약이 종료된 이후에 신청할 수 있다.

따라서 묵시적으로 계약이 연장되지 않도록 이에 대한 증빙을 남겨야 한다. 문자나 전화로 갱신거절 의사를 전달하여 녹음이나 문자화면을 캡쳐, 보관하고 우편을 통해 내용증명을 보내는 것이 좋다.(계약서 상의 임대인 주소로 보내면 된다.)

 

3. 임차권등기 단점(신청 전 고려사항)

임차권등기명령 신청은 최후의 수단으로 신중히 생각하는 게 좋다. 왜냐하면 해당 부동산 등기부에 임차권을 설정하게 되면 새로운 임차인이 임차권등기가 된 집에 들어오기 꺼려할 것이고 그러면 임대인은 더욱 보증금을 돌려주기 어려운 상황이 될 것이기 때문이다.

 

임대인이 보증금을 계속해서 돌려주지 않는 경우는 결국 전세보증금반환청구 소송 또는 전세보증금 지급명령을 신청해야 하고 승소 후 강제경매신청을 하여 전세보증금을 회수해야 한다.

 

이는 법원별로 달라 확정적으로 얘기할 수는 없으나 보통 1년이 넘게 걸릴 수 있고 경매진행이 순조롭지 못하면(지속적인 유찰 등) 더 걸릴 수 있다.

 

따라서, 건물의 시세 대비 자신의 보증금 규모와 나보다 먼저 변제받을 채권이 있는지를 따져 최종적으로 경매진행 후 보증금 회수가 어느 정도 될 수 있는지 계산하여 최악의 경우까지 생각하고 진행하는 것이 좋다.

 

물론, 임대인이 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 전혀 없는 상태에서 내가 해당 부동산을 점유 할 수 없을 때는(이사를 꼭 나가야 하는 상황) 임차권등기명령을 신청해야 할 것이다.

 

 

4. 임차권등기 신청 준비서류

1) 임대차계약서

2) 주민등록등본

3) 임대차계약 종료 증빙서류(내용증명, 문자 등)

4) 부동산등기부(자동제출가능)

5) 대리신청의 경우 위임장

 

5. 임차권등기명령 인터넷 신청방법

임차권등기명령은 법원에 직접가서 신청하거나 인터넷으로 신청이 가능하다. 처음엔 좀 힘들 수 있으나 시도해 보고 어렵다면 법무사 사무실을 방문하여 수수료를 주고 신청할 수 있다. 지역마다 다르겠으나 수수료가 30~40만 원가량 꽤 비싸기 때문에 차근차근 혼자서 시도해 보자. 셀프로도 충분히 진행 가능하다.

 

대법원 전자소송 사이트(https://ecfs.scourt.go.kr/) 접속

클릭하면 이미지 확대됩니다.

 

신청절차는 아래와 같다.

▶ 회원가입(소송용 공인인증서 발급)

▶ 검색창에 임차권 등기 검색

▶ 주택임차권등기명령신청서 클릭

▶ 전자소송시스템 동의란 체크

▶ 사건 기본정보 입력

▶ 면허세 및 등기촉탁수수료 납부

▶ 당사자 목록 입력하기

▶ 신청취지와 이유 기재하기

▶ 목적물 입력하기

▶ 첨부서류(임대차계약서, 주민등록등본, 임대차 종료 증빙서류, 부동산등기부 등) 등록

▶ 최종 확인 후 제출

 

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