전세사기 피해 예방을 위해서는 전세사기 피해 유형과 사례를 알고 있으면 대처에 많은 도움이 된다. 또한 계약 전, 계약 시, 계약 후 3단계에 걸쳐 체크해야 할 사항까지 정리해 보았다. 긴 글이지만 계약 전 꼭 찬찬히 읽어보기를 추천한다.
목차
1. 전세사기 피해유형 및 사례
- 깡통전세
- 건물 'ALL' 전세사기
- 전월세 이중계약
- 동일물건 이중계약
- 신탁사 소유건물
2. 전세계약 전중후 확인해야 할 사항
- 부동산 중개업소 확인(국가공인정보포털)
- 안심전세 어플 활용 설명서
1. 전세사기 피해 유형 및 사례
(유형 1) 깡통전세
시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생, 집주인은 전세 보증금을 시세와 같게 부풀려 세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 경우
☞ 건축주와 직접 전세 계약을 하였으나, 추후에 명의를 임대사업자에게 넘기는 경우
☞ 집주인이 여러 차례 바뀌면 서 근저당이 설정되거나, 명 의만 빌려주는 ‘바지 집주인’이 등장하는 경우
사례 1) 새 집주인은 ‘블랙리스트’ ▷집주인이 바뀌는 경우 조심
등기부등본의 권리 관계를 확인 후 주택도시보증공사가 보증하는 대출상품을 이용하여 전세 계약 후 입주하였으나 이사 1년 후 임대인이 변경되었다는 공인중개사의 문자를 받게 됨. 매매가 되더라도 임대계약은 승계되고, 문제가 생겨도 은행에서 보증금을 회수할 거라 믿었으나, 은행에서는 전세 보증금을 보호해 주는 보험이 아닌 은행의 대출금을 보증해 주는 보험으로 해당 보험은 전세 보증금을 보호하는 아무런 장치 없는 보험이라 함.
더욱이 바뀐 임대인은 594채의 주택을 갭투자로 보유한 임대사업자로 주택보증공사에서 ‘블랙리스트’로 분류하며 해당 임대 사업자의 매물은 반환보증 가입이 어려울뿐더러 주택보증공사에서 임대사업자에 받지 못 한 보증금에 대해 해당 주택에 가압류를 해놓은 상황으로 전세 보증금을 돌려받기 더욱 어려워짐.
사례 2) 나도 ‘갭투자’ 피해자 ▷ 시세파악은 꼭 직접 확인
신축 빌라의 분양이 여의치 않자 건축주는 갭투자자(임대사업자)에게 할인하여 한 집당 1억으로 건물을 통 매각하기로 하고 계약서는 분양가 1억 5천만 원으로 작성함. 공인중개사는 이 빌라를 1억 2천만 원에 전세 계약할 세입자를 찾고 세입자는 분양가와 3천만 원 차이가 있고 새로 지은 깨끗한 집이라 전세 계약을 체결함.
건축주는 빌라 분양을 완판했고, 임대사업자는 돈 한 푼 투자 없이 한 채 당 2천만 원의 수익을 냈으며 , 공인중개사는 수수료 챙기는 수법으로 빌라를 처분함. 문제는 전세기간이 만료되는 시점에 발생하는데 세입자의 보증금으로 집을 매입한 임대사업자는 다른 세입자를 구하기 전까지 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없고 보증금을 돌려받기 전까지 세입자는 이사를 갈 수도 없는 상황에 놓이게 됨.
사례 3) ‘막 장 갭투자’의 깡통전세 사기 행각 ▷임대사업자인지 꼭 체크, 세금 체납여부 확인
임대사업자는 전세 보증금을 반환할 수 없다는 사실을 알면서도 공인중개사와 결탁하여 선순위보증금 액수를 다르게 알려주거나 사문서를 위조하여 세입자 115명 (피해액 50여 억 원)에게 사기 행각을 벌임.
임대사업자는 2013년부터 임대사업을 시작했지만 갭투자 후 집값이 예상만큼 오르 지 않으면서 전세 보증금을 돌려주지 못하는 상황에 처했고, 월평균 2천만 원에 달하는 이자를 감당하기 어려졌으며, 결국 채무가 68억 원에 달하자 잠적해 버렸음. 임대사업자 소유의 집들이 경매 절차가 완료되었지만 전세 보증금 상당 금액이 피해자에게 온전히 돌아가지 않아 세입자들은 여전히 고통을 호소함.
(유형 2) 건물 'ALL' 전세사기
다가구, 상가주택 등 공인중개사와 집주인이 짜고 건물 내 모 든 호실을 전세로 만든 뒤 경매로 넘겨 세입자의 보증금을 가로채는 경우
☞ 금융기관 근저당이 전세보다 앞서 설정됐다면 전세금 받기 어려움
☞ 공인중개사 과실 있다면 공인중개사협회에 손해배상 청구, 경찰 고소 가능
사례) 건물의 모든 호실이 전세 ‘위험’ ▷ 계약 전후 중개사 정상영업, 선순위 채권 직접 체크
원룸 전세계약(보증금 1억 2천만 원) 시 건물 시세가 약 9억 정도였고, 등기부등본의 근저당 채권액이 4억 5천만 원으로 충분히 보증금은 보장받을 수 있다는 공인중개사의 설명에 전세계약을 하고 입주하였으나, 건물주는 건물전체 9세대의 전세 보증금을 받고 잠적하고 해당건물은 경매로 넘겨졌음.
계약 당시 중개사의 말대로 선순위 채권인지 확인해 본 결과 계약일 이전 4억 7천만 원의 근저당이 설정되어 있었고 그제야 공인중개사와 건물주가 짜고 보증금을 가로챈 것을 알게 되었음. 건물주를 상대로 지급명령 신청 및 민사소송을 진행하지만 건물주가 재산이 생기기 전까지 보증금을 반환받기 어려우며 , 공인중개사의 과실에 대하여 협회에 손해배상 청구 및 경찰서에 형사고소를 함.
(유형 3) 전월세 이중계약
① 집주인과 월세계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약
② 집주인에게는 월세계약을 했다고 거짓말 을 하고, 대리 인이 새로운 세입자와 전세계약
☞ 월세 물건에 전세계약을 하는 ‘이중계약’으로 세입자의 보증금을 가로채는 경우
사례1) 중개보조원이 내세운 가짜 집주인 ▷ 집주인 신분확인은 직접 철저히 확인
신혼집 마련을 위해 공인중개사사무소를 통해 보증금 8천만 원을 주고 오피스텔 전세계약을 체결하였는데 실제 집주인은 따로 있었으며 , 전세계약을 맺은 사람은 중개보조원이 내세운 가짜 집주인이었음. 심지어 해당 임대계약마저도 위임받은 월세 계약을 전세 계약으로 둔갑시켜 보증금을 빼돌린 것으로, 위와 같은 수법으로 부동산 거래에 익숙하지 않은 신혼부부나 사회 초년생을 상대로 65억 원의 보증금을 가로챔.
사례 2) 무자격자의 중개행위 Z ▷ 계약 전후 중개사 정상영업자인지 철저히 확인
중개무자격자가 자격증을 대여받아 공인중개사사무소를 차리 고, 월세로 여러 채의 주택을 임차한 뒤, 가짜 집주인을 내세워 여러 전세 세입자와 중복 계약을 체결하여 전세보증금을 가로채는 사례가 있음. 불법 중개 피해를 입지 않기 위해서는 공인중개사의 성명, 주소, 전화번호 등을 확인하고, 신분증 및 중개업등록증 등의 위조여부에 대한 확인도 필요함.
사례 3) 관리 소장이 대리인 행세하며 보증금 차액 가로채 ▷ 대리인 계약은 의심해 보자
오피스텔 관리 소장은 임대차 계약 위임장을 허위로 작성한 뒤 대리 인 행세를 하며 오피스텔 임차인과 전세 계약을 맺고 임대인에게는 이를 월세 계약인 것처럼 속여 보증금 차액을 가로챔.
(유형 4) 동일 물건 이중계약
하나의 임대물건에 2인 이상의 세입자와 각각 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 경우
☞ 집주인이나 공인중개사가 이중~삼중 전세 계약을 하여 여러 명의 피해자가 발생하는 경우로 서류 검토를 확실히 해도 피해자가 될 수 있어 주의가 필요
사례) 계약한 집에 다른 세입자가 존재 ▷정상 공인중개사인지 체크(밑에 체크리스트 확인)
공인중개사가 소개하는 전세 물건 중 마음에 드는 집이 있어 권리관계 등 이상 유무를 확인하고, 집주인도 직접 만나 계약을 체결하였으나, 이사하는 날 다른 세입자가 있다는 걸 알게 됨. 공인중개사와 집주인이 짜고 동일 물건에 여러 명 의 세입자와 각각 전세 계약을 체결하고 보증금을 갈취한 뒤 잠적해 버려 여러 명의 세입자가 보증금을 사기당하는 사례
(유형 5) 신탁사 소유 건물
건물주인은 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행대출을 받고, 공인중개사와 결탁하여 세입자의 배당순위를 신탁사보다 우선해 준다고 속이고 전세계약 체결 후 보증금을 가로채는 경우
☞ 신탁 물건의 경우 법적으로 신탁사 소유이기 때문에 절대로 위탁자인 집주인의 말을 쉽게 믿어선 안 되며 신탁사에 정확한 사실관계를 문의해야 함.
사례) 위탁자 집주인의 사기 행각 ▷선순위 채권(대출)이 있는지 직접 확인
건물 주인은 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 제2금융권으로부터 54억 원가량의 은행대출을 받고, 공인중개사와 결탁하여 세입자의 배당순위가 신탁사보다 선순위라고 속이고 전세계약을 체결하여 건물 주인과 공인중개사가 전세 보증금을 가로챔. 해당건물이 경매에 넘어가면 서 세입자들은 보증금을 한 푼도 돌려받지 못 함.
2. 전세계약 전‧중‧후 꼭 확인해야 할 사항
위 여러 가지 피해사례를 보면 사기를 치겠다고 마음먹은 가해자에게 당하지 않기는 쉽지 않아 보인다. 하지만 최소한 아래 계약 전, 중, 후 사항에 대해서 체크한다면 충분히 피할 수 있다고 생각한다.
그리고 공인중개사는 국가공인정보포털을 통해서 꼭 정상영업을 하고 있는지 계약 전/후 2번 체크하도록 하고 선순위 채권(대출여부)은 공인중개사 말을 전적으로 믿기보다는 본인이 직접 확인하자.
- 국가공인정보포털( 열람공간 > 부동산중개업조회 (nsdi.go.kr) )에서는 공인중개사의 행정처분 등 영업상태 확인 가능
[계약 체결 전, 중 후 확인사항]
[계약 전중후 유의사항 원문 다운로드]
다운로드 받아서 핸드폰, PC에 저장해 두고 필요할 때 확인하시기 바랍니다.
※ 안심전세 어플 활용하기
그리고 주택도시보증공사에서 제공하는 안심전세 어플을 활용하면 유용하니 아래 사용설명서를 통해 활용하도록 하자.
[안심전세 어플 사용법 다운로드]
오늘은 전세사기 유형과 사례, 그리고 전세사기 예방을 위한 체크리스트, 어플까지 알아봤습니다. 집은 의식주 중 하나로 없어서는 안 되는 것이죠. 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠고 부동산 사기로 피해 보는 분들이 없었으면 하는 마음으로 이 포스팅을 마치겠습니다.
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