재개발 재건축사업의 비례율이란? (feat.투자자 입장 개념 이해하기)

재개발 재건축사업은 물론 소규모주택정비사업에서도 비례율의 개념은 정말 중요하다. 사업성을 보여주는 수치이기 때문이다. 오늘은 비례율 산정 방법과 조합에서 실무적으로 최초 관리처분계획인가 시 비례율 산정을 어떤식으로 하는지 알아보겠다.

 

 

 

1. 비례율 산정방법

비례율은 정비사업을 통해서 발생할 것으로 기대되는 순이익 즉, 총분양수입에서  총사업비용을 뺀 값에 종전자산가격으로 나누어 구한 값을 말한다. 다시 말하면 개발을 하기 전 자산의 가치가 개발 이후에는 얼마나 증가하게 될지를 설명해주는 지표이다. 비례율을 공식으로 표현하면 아래와 같다.

 

1) 총 분양수입

총 분양수입은 종후자산평가액이라고도 합니다. 정비사업을 하면 아파트와 상가를 건설해 분양을 하는데 이 때 아파트와 상가를 분양해 받게 되는 총수익금을 총분양수입 혹은 종후자산평가액이라고 한다. 예를 들어 아파트의 분양수입이 500억 원이라고 하고 상가 분양수입이 50억원이라고 가정할 경우 총분양수입은 550억원이 되는 것이다.

 

2) 총사업비

정비사업을 추진하면서 추진하면서 투입될 것으로 예상되는 비용의 총계를 가리켜 총사업비라고 한다. 또한, 총사업비는 아파트와 상가를 짓는데 소요되는 비용인 공사비와 기타사업비(조합운영비, 금융비용, 용역비 등)로 다시 세분된다. 그렇기 때문에 총사업비는 공사비와 기타사업비를 더해 산출할 수 있다. 예를 들어 공사비가 300억원이고 기타사업비가 50억원이라면 총사업비용은 350억원이 되는 것이다.

 

3) 종전자산 평가액

종전자산평가액은 가로주택정비사업이나 재개발, 재건축 사업을 시행하는 사업장의 조합원들이 보유하고 있는 부동산(토지 및 건축물)의 가치를 모두 더해서 구한다. 이 때 조합원들이 보유하고 있는 부동산의 가치는 감정평가사가 평가한 금액인데 예를 들어 A라는 가로주택정비사업 조합이 있고 사업장 내 조합원들이 보유하고 있는 토지와 건축물의 감정평가액을 보니 100억 원이었다면 A조합의 종전자산평가액은 100억 원이 되는 것이다.

 

 

2. 최초 관리처분계획인가시 추정비례율 100%가 많은 이유

투자자든 조합원이든 비례율 관련해서 꼭 알아두면 좋은 것이 조합의 최초 관리처분계획인가에서 추정 비례율을 보통 100~105%로 일부러 맞춘다는 것이다. 그래서 그냥 단순히 이 비례율 숫자 하나만 보면 사업성을 알 수는 없다. 이것은 향후 일반분양분 물량의 분양가가 정해지고 분양 계약률이 나와야(정산 시점) 정확한 비례율이 나오기 때문에 그 전에는 조합 입장에서는 일반분양가를 보수적으로 잡아 비례율을 100%정도에서 맞춰놓는 경우가 많기 때문이다. 

 

조합원들에게는 나중에 분담금을 부과하는 것보다 이익금을 상환을 해주는 것이 좋기 때문에
최초 관리처분계획은 보수적으로 비례율을 잡게 된다 !

 

정확하게 보려면 관리처분계획인가 시 비례율 산정을 위해 설정해 놓은 일반분양가 금액을 봐야 한다.(이게 핵심이다.) 주변 시세랑 비교했을 때 평당 약 100만 원이상 싸게 해 놓은 경우라면 사업성이 괜찮은 곳이라고 볼 수 있다. 일반분양을 주변보다 100만원이나 싸게 했는데 추정비례율이 100%가 나왔다는 건 향후 비례율이 올라갈 여지가 많다는 것이기 때문이다. 따라서 사업성 판단은 조합원 분양가와 일반분양대상 분양가, 비례율 3가지를 같이 봐야 한다.

 

 

3. 종전자산평가(감정평가)가 높게 나와야 좋은 것일까?

종전자산평가는 사업시행인가 시점에 감정평가 금액이다. 즉 조합원들의 자산을 감정평가사가 평가하여 모두 더한 것이 종전자산평가액인 것이다. 개별 조합원 입장에서 봤을 때는 감정평가액이 높아야 이익이라고 생각하기 쉽지만 늘상 그런 것은 아니다. 위 산식을 보더라도 분모에 있는 종전자산평가액이 커지면 그만큼 비례율이 낮아져 권리가액이 작어지므로 분담금이 늘어나기 때문이다. (현금청산자라면 당연히 평가금액이 높게 나오는게 유리) 

 

모든 조합원이 너도나도 감정평가를 잘 받았다면(예를 들어 고평가)  그 만큼 향후 일반분양에서도 그 정도 높은 평가받아 고분양가로 완판해야 적정 수익이 나올 수 있다는 것이다. 감정평가를 잘 받았다면 미래의 이익을 미리 받았다고 생각해도 무방한 것이다. 그래서 재개발 재건축은 여러가지 변수를 고려해야 한다.

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오늘은 재개발 재건축 사업에서 가장 중요한 비례율이라는 개념을 정리해봤다. 투자자 입장에서 재개발 재건축사업에 접근한다면 이 개념을 꼭 이해해야 하기 때문에 두번세번 읽어보길 추천한다.

 

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