재개발 재건축사업 투자 주의사항(feat. 다주택자 물건 매입)

재개발‧재건축 투자는 공부가 많이 필요하다. 그 중에서도 가장 유의해야 할 부분이 바로 "다주택자, 다물건 소유자"로부터의 매수다. 사실 조합에 정확히 확인하지 않으면 부동산중개업소에서도 간혹 놓칠 수 있는 부분이기 때문에 자세히 읽어보는 것을 추천한다.

 

 

 

1. 여러 물건을 소유해도 입주권은 하나인 경우

다물건 소유자(다주택 소유자)는 재개발, 재건축 구역 내에 부동산을 2개 이상 보유한 조합원을 말한다. 이때 주의해야 할 점은 이 사람이 소유한 부동산이 2개이지만 나중에 받는 입주권은 1개라는 점이다. 이처럼 여러 개 이 물건을 소유하더라도 1개의 입주권만을 주는 것은 투기를 방지하고 재개발 재건축사업에서도 가급적 1세대 1 주택 원칙을 관철하려는 법 취지로 보인다. (예외 규정도 있으므로 2번 사항도 꼭 확인하길 바란다.)

 

따라서, 재개발 재건축 구역 내 매입하려는 물건이 다주택자의 물건이 아닌지 꼭 확인해야 한다.

관련규정은 아래 법령을 참고 하길 바란다.

도시 및 주거환경정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2017. 10. 24., 2018. 3. 20., 2022. 2. 3., 2023. 6. 9., 2024. 1. 30.> 6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

 

그러나, 위와 같은 제한도 '조합설립인가 후'에만 적용된다. 즉 조합설립인가 이전에는 다물건보유자로부터 매수해도 독자적인 입주권이 주어질 수 있다. 다라서 창립총회를 하는 등 조합설립이 임박한 정비구역의 다물건 보유자는 자신이 가진 여러 채이 물건 중 일부는 매각하는 것이 투자 측면에서는 좋을 것이다.

 

아울러 공유자의 분양신청 자격에 대해서는 아래 링크의 글을 참고하길 바랍니다.

재개발 재건축사업 조합원 조건 / 공유자 등 분양자격 정리 (법적근거 포함)

 

 

2. 예외규정

재건축 사업의 경우 주택수만큼 조합원입주권을 공급하는 경우가 있다. 많은 규칙들이 예외규정을 두고 있는데 도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 7호 나를 보면 그 예외사항을 확인할 수 있다.

 

과밀억제권에 위치하지 아니한 재건축 사업의 토지등 소유자는 소유한 주택 수만큼 조합원입주권을 받을 수 있다. 다만 강제규정이 아니기 때문에 조합정관과 관리처분계획에 의해서 조합원입주권의 수를 제한할 수 있다. 따라서 조합사무실에 정확히 확인해야 한다.

 

그리고 과밀억제권 위치라고 하더라도 투기과열지구나 조정대상지역이 아니면 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지는 공급할 수 있다.

 

추가로 소위 1+1 조합원 입주권으로 많이들 알고 있는데 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이중 1 주택은 주거전용면적 60제곱미터 이하로 공급받을 수 있다. 그리고 1+1으로 받은 입주 물건 중 60제곱미터 이하의 주택은 준공 이후 이전고시일 다음 날부터 3년까지는 일반적인 매도는 할 수 없다.

 

관련규정은 아래 법령을 참고하길 바란다.

도시 및 주거환경정비법  제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.  6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다. 가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다. 나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다. 1) 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자. 다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외한다. 2) 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자 3) 국가, 지방자치단체 및 토지주택공사등 4) 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자 다. 나목1) 단서에도 불구하고 과밀억제권역 외의 조정대상지역 또는 투기과열지구에서 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정되기 전에 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는 양도인과 양수인에게 각각 1주택을 공급할 수 있다. 라. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다. 마. 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다

 

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