생활형숙박시설 용도변경 안내(feat. 전입신고 가능여부)

생활형숙박시설은 주거용이 아닌 숙박업을 위한 시설이지만 사실상 주거용으로 많이 사용되고 있는 실정입니다. 오늘은 이 불법으로 사용되고 있는 생활형숙박시설의 합법 용도로의 변경을 위해서는 어떤 것들이 필요한지 알아보겠습니다.

 

 

 

정부는 지난해 10월 신규 생활형숙박시설(이하 ‘생숙‘)이 주거전용으로 사용되지 못하게 막고, 기존 생활형숙박시설은 일정 세대 이상 공동으로 숙박업을 신고하거나 개별 호실이 오피스텔로 용도변경신고를 하도록 하는 권고안을 발표했습니다. 그럼에도 아래와 같은 대표적인 5가지 이유로 용도변경이 쉽지는 않은 상황입니다.

 

1. 추가 주차장 확보

- 오피스텔로 용도 변경 시 건축법상 필요한 주차대수를 반드시 충족해야 합니다. 생숙은 시설면적 134㎡당 1대를 확보하면 되지만 오피스텔은 세대당 1대(전용면적 30㎡이하는 0.5대)를 확보해야 하기 때문에 보통 주차장 수가 부족하여 추가 주차장을 확보해야 합니다. 건축 부지 내 공간이 부족하면 직선거리 300m 이내 또는 도보 600m 이내에 부설주차장을 마련할 수 있고 추가 부지 매입, 비용문제 등을 수분양자 협의체를 구성해서 협의해 나가야 할 것입니다..

 

2. 건축 기준 및 안전기준 문제

- 오피스텔은 복도 폭, 소방시설, 바닥난방 등 반드시 맞춰야 하는 건축 기준이 매우 엄격합니다. 예를 들어 생숙의 복도폭은 1.5m 이상이지만 오피스텔은 1.8m 이상 이여야 합니다. 복도확장이 어려우면 화재 안전성 방안을 마련해 지방건축위원회 심의를 통과해야 합니다. 기존 시설의 구조상 철거 없이 충족하기 어렵고, 일부 기준 완화에도 불구하고 추가 공사·비용 부담이 크기 때문에 용도변경이 쉽지는 않습니다.

 

 

3. 지구단위계획 및 조례 상 계획 변경 문제

모든 시설이 해당되지는 않겠으나 해당 시설이 위치한 도시계획의 지구단위계획상 오피스텔로 용도변경이 제한된 경우가 있어 살펴봐야 합니다. 용도변경을 위해서는 지구단위계획까지 변경해야 하며, 조례나 규정의 변화가 필요할 때 행정적 절차와 기간이 길수 있습니다.

 

4. 수분양자 동의 문제

생숙을 준공전에 용도변경을 하려는 경우는 기존 규정상 수분양자 100% 동의가 필요합니다. 많은 소유자가 있는 대규모 시설에서는 이 동의를 받는 것이 현실적으로 거의 불가능해서 2025년 법 개정으로 동의율을 80%까지 낮추려는 법률 개정안이 발의가 된 상태입니다. 정부에서도 불법으로 주거하는 생숙 문제를 해결하기 위해 규제를 완화하는 방향으로 전환하려는 움직임이 있어 관련 법령을 관심 있게 봐야 하겠습니다.

 

5. 규제완화와 이행강제금(벌금) 유예 문제

- 정부의 생숙에 대한 규제완화와 이행강제금 부과 유예로 사실상 눈치보기가 지속되고 있습니다. 사실상 수분양자들은 현실적인 용도변경의 어려움을 이유로 버티기에 들어가고 있고 현재 11만호가 넘는 생숙에 대한 이행강제금 부과를 2027년 말까지 조건부 유예를 해 놓은 상황입니다. 계속해서 규제완화를 기대하고 있기 때문에 이런 기대심리로 오히려 용도변경을 늦추고 있다는 지적이 있습니다.

 

 

※ 생활형 숙박시설의 전입신고 문제

생활형 숙박시설(생활숙박시설, 레지던스 호텔 등)은 원칙적으로 '숙박업' 용도의 건축물로 분류되어 있으며, 일반적인 주택이 아니므로 전입신고가 불가능합니다. 「주민등록법 시행령」 및 관련 법령에 따르면 전입신고는 주택(아파트, 다가구, 단독주택 등)과 같이 실제 거주할 목적으로 지은 건축물에서만 허용됩니다.

 

생활형 숙박시설은 관광객이나 임시 거주자를 위해 설계된 공간이므로, 주택으로 인정되지 않아 주민등록 전입신고는 법적으로 허용되지 않습니다. 만약 생활형 숙박시설에 주민등록을 이전하거나 전입신고를 하게 되면, 법적 불이익(과태료 부과 등)을 받을 수 있습니다.

 

단, 일부 지방자치단체에서는 조건부로 한시적 허용이나 예외가 있을 수 있으므로, 해당 시설이 있는 지역의 행정기관에 문의하는 것이 가장 정확합니다.

 

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