최근 빈집이 사회적 문제가 되고 있는 가운데 이 빈집에 대한 법적 정의를 올바르게 이해할 필요가 있다. 오늘은「건축물관리법」상 빈 건축물 정비를 어떻게 하고 있는지 다뤄보겠다.
1. 「건축물관리법」상 '빈 건축물' 정의
흔히 빈집과 빈 건축물을 혼용해서 쓰곤 한다. 사회 통념상 빈 건축물은 비어 있는 모든 건축물을 뜻하지만 「건축물관리법」에서는 그 의미가 다르다.「건축물관리법」제42조(빈 건축물의 정비)에 따르면 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 사용하지 아니하는 건축물로「농어촌정비법」 제2조제12제2조 제12호에 따른 빈집 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제1제2조 제1항 제1호에 따른 빈집은 제외한다고 규정하고 있다.
즉, 「건축물관리법」에서 말하는 빈 건축물이란 도시지역의 빈 집(주택)과 농어촌지역의 빈 건축물(빈주택 포함)을 제외한 나머지 빈 건축물을 말한다. 다시 말해서 도시지역에서 주거용도를 제외한 빈 건물은 다 빈 건축물로 볼 수 있고 「건축물관리법」을 적용한다.
※ 빈집(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법)」
- 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 한다)이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 아니하는 주택을 말한다(▸무허가주택 포함됨. ‘2025.5.27. 시행령 개정)
- 제외 : 공공임대주택, 사용승인/사용검사 5년 경과하지 않은 미분양주택, 오피스텔, 일시적 거주 목적 주택
'빈집'은 빈 주택!, '빈 건축물'은 주택이 아닌 빈 건물! 이라고 편하게 생각하자!
2. 빈 건축물 정비 절차
빈 건축물이 「건축물관리법」제42조에 근거하여 ①공익상 유해하거나 도시미관 또는 주거환경에 현저한 장애가 된다고 인정하는 경우, ②주거환경이나 도시환경 개선을 위하여 정비기반시설 및 공동이용시설의 확충에 필요한 경우(도시 및 주거환경정비법 제2조 제4호 및 제5호) 어느 하나에 해당하면 건축위원회 심의를 거쳐 해당 소유자에게 해체 등 필요한 조치를 명할 수 있고, 이 경우 해당 건축물의 소유자는 특별한 사유가 없으면 60일 이내 조치를 이행하여야 한다.
3. 직권 해체(철거)
「건축물관리법」제43조에 근거하여 빈 건축물 소유자가 해체명령을 특별한 사유 없이 이행하지 아니하면 직권으로 해체할 수 있다.
(소유자 확인 가능한 경우)
| 건축위원회 심의 (해체결정) |
⇒ | 심의결과 통지 (철거결정 알림) |
⇒ | 해체 명령 | ⇒ | 직권 해체 (해체명령 미이행 시) |
※직권해체 : 소유자에게 해체예정일 7일전까지 해체사유/예정일 통지
(소유자 소재지 불명한 경우)
| 건축위원회 심의 (해체결정) |
⇒ | 일간신문 및 홈페이지 1회 이상 공고 (내용:해체명령) |
⇒ | 보상비 공탁 및 철거결정 공시송달 |
⇒ | 직권 철거 (일간신문 공고 60일 후 가능) |
4. 보상비 산정
「건축물관리법」 시행령31조(빈 건축물 정비 절차 등) 제2항에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 감정평가법인등 2인 이상(아래에 따라 추천받은 감정평가법인등 1인을 포함해야 한다)이 평가한 금액의 산술평균치를 빈 건축물의 소유자에게 보상비로 지급해야 한다.
- 감정평가업법인등 추천
▸ 원칙 : 빈 건축물 소유자는 직권 해체 결정을 알게 된 날부터 14일 이내에 감정평가법인등 1인을 추천해야 한다.
▸ 예외 : ① 빈 건축물 소유자의 소재를 알 수 없는 경우
② 빈 건축물 소유자가 본문에 따른 기간 내에 감정평가법인등을 추천하지 않은 경우
- 보상비 산정기준일 : 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 통보한 날 또는 해체 공고한 날을 기준
- 기타 감정평가법인 선정절차 및 방법은 지방자치단체 조례에 위임하고 있다.
(부산광역시 사하구 건축물관리 조례 제9조)
| 제9조(빈 건축물 감정평가법인등의 선정 등) ① 영 제31조제5항에 따라 빈 건축물의 해체보상비 지급을 위해 구청장이 감정평가법인등을 선정하는 기준ㆍ절차 및 방법은 다음 각 호와 같다. 1. 구청장은 감정평가법인등으로부터 신청을 받아 다음 각 목의 가중치 기준을 반영하여 감정평가법인등을 선정하며, 각 목별 가중치 반영 비율은 「부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례」의 별표(감정평가법인등 선정심사기준)와 같다. 가. 법인(사무소)의 규모 나. 권역별 소속 감정평가사의 수 다. 감정평가법인등의 실적(최근 3년간) 라. 감정평가법인등의 업무중첩도(평가일 현재) 마. 행정처분(법인)(최근 3년간) 바. 감정평가 수행의 성실도 2. 감정평가법인등이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 선정대상에서 제외한다. 가. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제32조에 따른 업무정지처분 기간이 끝난 날부터 6개월이 지나지 않은 자 나. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제95조, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제49조ㆍ제50조에 따라 벌금 이상의 형을 받은 날부터 1년이 지나지 않은 자 다. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제41조제1항에 따른 과징금 또는 제52조에 따른 과태료 처분을 받은 날부터 6개월이 지나지 않은 자 ② 구청장은 관리자의 요청이 있거나 그 밖에 필요하다고 인정하는 경우에는 제1항제1호에도 불구하고「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제33조에 따른 한국감정평가사협회에 요청하여 추천받은 자를 감정평가법인등으로 선정할 수 있다. |
5. 해체 완료 이후(법 제43조 제4항)
특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 빈 건축물을 해체하였을 때에는 지체 없이 건축물대장을 정리하고 관할 등기소에 해당 빈 건축물이 이 법에 따라 해체되었다는 취지의 통지를 하고 말소등기를 촉탁하여야 한다.
6. 빈집정비법에 따른 빈집 정비와 차이점(직권해체시)
「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 시행령」 제9조 제2항에 따르면, 철거명령은 지방건축위원회의 심의를 거치는 경우에는 빈집 소유자에게 지방건축위원회 심의 결과가 통지된 날부터 6개월 이상의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 때에 명할 수 있다고 규정하고 있어 「건축물관리법」과 비교하여 직권해체 시 소요기간이 더 걸린다.
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