건설사업관리 대상 / 시공단계의 건설사업관리계획 수립 대상 / 건설사업관리와 건축감리 차이 등 총정리

공공건축물 건립 과정에서 가장 까다롭다고 생각되는 시공단계의 건설사업관리계획 수립, 적정성평가, 대가산정, 건설사업관리용역업체 선정 행정절차(PQ과정) 등을 최대한 요약해서 담아보려고 한다.  오늘은 건설사업관리란 무엇인지, 건설사업관리대상과 시공단계의 건설사업관리계획 수립대상 등에 대해서 알아보겠다. 

 

 

1. 건설사업관리란?

흔히들 ''CM'(Construction Management)이라고들 많이 부르는 건설사업관리는 건설공사에 관한 기획, 타당성조사, 설계, 조달, 계약, 시공관리, 감리, 평가 또는 사후관리 등에 관한 관리를 수행하는 것을 말한다. 법에 따른 정의는 건설기술진흥법이 아닌 건설산업기본법 제2조 나온다.

 

정의에서 알 수 있듯 건설사업관리의 업무범위는 설계전 단계부터 시공, 시공 후 단계까지를 포함하고 있는데  이 포스팅에서는 가장 많은 경우에 해당하는 시공단계에서 적용되는 건설사업관리(책임, 시공, 검측 감리)에 대해서 알아보겠다. 

2. 건설사업관리 vs 일반 건축감리

건축공사는 공사착공와 동시에 감리자가 있어야 하는데, 대부분 지자체에서는 적은 예산으로 공사를 진행하는 과정에서 공사비 대비 건설사업관리 용역비가 생각보다 크다 보니 고민이 참 많아지게 된다.

 

건축공사의 감독을 위해서는 크게 건진법, 건산법에 따른 건설사업관리가 있고 건축법에 따른 상주, 비상주 감리가 있다. 아래 표를 보면 이해할 수 있을 것이다.

 

구분	건설사업관리	감리
관련법령	건설기술진흥법, 건설사업기본법	건축법, 건축사법, 건축공사 감리세부기준
수행주체	건설엔지니어링사업자	건축사 또는 건축엔지니어링사업자

 

 

1) 건설사업관리 대상 건설공사

관련법령 : 건설기술진흥법 제39조 제1항, 시행령 제55조

① 발주청은 건설공사를 효율적으로 수행하기 위하여 필요한 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건설공사에 대하여 건설엔지니어링사업자로 하여금 건설사업관리를 하게 할 수 있다.

1. 설계ㆍ시공 관리의 난이도가 높아 특별한 관리가 필요한 건설공사

2. 발주청의 기술인력이 부족하여 원활한 공사 관리가 어려운 건설공사

3. 제1호 및 제2호 외의 건설공사로서 그 건설공사의 원활한 수행을 위하여 발주청이 필요하다고 인정하는 건설공사

 

관련법령 : 건설기술진흥법 제39조 제2항

② 발주청은 건설공사의 품질 확보 및 향상을 위하여 대통령령으로 정하는 건설공사에 대하여는 법인인 건설엔지니어링사업자로 하여금 건설사업관리(시공단계에서 품질 및 안전관리 실태의 확인, 설계변경에 관한 사항의 확인, 준공검사 등 발주청의 감독 권한대행 업무를 포함한다)를 하게 하여야 한다.

 

여기서 '할 수 있다.'와 '하여야 한다.'는 명확히 구분해야 한다. 하게 하여야 하는 건설공사에는 아래와 같이 대통령령으로 정하고 있는데 총공사비가 200억원이 넘으면서 특정용도(교량, 공항, 댐, 고속도로, 연면적 5천 이상 공공청사 등)인 것 그리고 발주청이 적정성 검토 결과 필요하다고 인정하는 건설공사로 나눌 수 있다.

 

발주청의 적정성 검토 결과가 80점 이상이면 감독권한대행 등 건설사업관리 적용, 79~50점이면 건설사업관리 적용(감독권한대행 등 적용 선택가능), 49점 이하이면 직접감독 또는 건설사업관리 적용(감독권한대행 등 적용 선택가능)이다.

 

여기서 직접감독 적용 가능 점수대라고 해서 건축법 상 상주감리로 진행하든 다른 아무 방법이나 막 진행하라는 것이 아니고 공사감독자 배치 기준에 따라 소요인력을 자체 감독인원으로 맞춰야 한다. 즉 가용인력이 소요인력보다 많아야 직접감독도 할 수 있는 것이다. 사실 이렇게 직접감독으로 투입할 수 있는 인력을 가진 공공기관이 얼마나 있을까 하는 의문이 들고 직접감독이라는 항목이 실효성이 참 없다는 생각이 든다.

 

심지어 49점 이하라도 건설사업관리가 가능하도록 되어 있어 법 취지를 보면 비용보다는 안전에 초점을 두고 있는데 너무 과도하게 사회적 비용을 야기시키는 게 아닌가 싶다. 

 

그리고 첨언하면 시공단계의 감독권한대행을 적용하지 않는 건설사업관리는 소요인력 중 100분의 20에 해당하는 인력을 발주청 인력으로 투입하는 것을 원칙으로 한다. (건설공사 사업관리방식 검토기준 및 업무수행지침 제7조 제3항 제2호)

 

출처 : 건설공사 사업관리방식 (클릭시 확대)

 

 

2) 건축법에 따른 '공사감리' 대상 건축공사

관련법령 : 건축법 제25조, 시행령 제19조

1. 법 제11조에 따라 건축허가를 받아야 하는 건축물
2. 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우(15년 이상 경과)
3. 다중이용건축물을 건축하는 경우

 

*상주감리 대상

- 바닥면적 5천제곱미터 이상 건축공사

- 연속된 5개층 이상(지하포함)으로 바닥면적 3천 제곱미터 이상 건축공사

- 아파트(30세대 미만)의 건축공사

- 준다중이용 건축물 건축공사

3. 시공단계의 건설사업관리계획 수립대상

개인적으로 법을 만들 때 이렇게 일선에서 이렇게 헷갈리게 하는 것은 법 정착에 상당히 애로점이 많다고 생각하는데 이 건설사업관리가 특히 그렇다는 생각이 많이 든다. 

 

위 2번에 넓은 범위의 건설사업관리 대상을 법에 명시하고 있으나 공사의 시공관리를 위해 착공 전까지 시공단계의 건설사업관리계획 수립대상은 또 다르게 범위를 특정하고 있기 때문에 이 대상도 사실상 건설사업관리용역을 해야 하는 대상이 된다. 건설사업관리계획 수립 대상은 다시 위 2번 적정성 검토를 거친 점수 결과에 따라 사업관리방식을 결정한다.

건설사업관리계획 수립 대상
관련법령 : 건설기술진흥법 제39조의2
- 총공사비 5억원 이상 토목공사
- 연면적 660제곱미터 이상 건축공사
- 총공사비 2억원 이상인 전문공사
- 기타 발주청이 건설사업관리계획을 수립할 필요가 있다고 인정하는 건설공사

클릭시 확대

 

 

*건설사업관리계획 수립 예외대상

건설기술진흥법 제59조의2(건설사업관리계획의 수립 등) ② 제1항에도 불구하고 발주청은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건설공사의 경우에는 건설사업관리계획을 수립하지 않을 수 있다.<개정 2020. 1. 7.> 1. 법 제39조제1항에 따라 건설기술용역사업자로 하여금 건설사업관리를 하게 하는 건설공사 중 예정 용역사업비가 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제4조제1항 본문에 따라 기획재정부장관이 정하여 고시하는 금액 미만인 건설공사 --> 2.2억원 2. **제55조제2항제1호ㆍ제2호 및 제4호부터 제7호까지의 규정에 해당하는 건설공사 3. 전시ㆍ사변이나 그 밖에 이에 준하는 국가비상사태에서 시행하는 건설공사

 

**건설기술진흥법 시행령 제55조 제2항 -> 건설사업관리계획 수립 예외대상

1. 「문화재보호법」 제2조제3항 및 제32조에 따른 지정문화재 및 임시지정문화재의 수리ㆍ복원ㆍ정비공사

2. 「농어촌정비법」 제2조제4호ㆍ제10호 및 같은 법 제78조에 따른 농어촌정비사업ㆍ생활환경정비사업 및 농공단지개발사업에 따른 공사

4. 공사의 내용이 단순ㆍ반복적인 건설공사로서 국토교통부령으로 정하는 공사

5. 보안이 필요한 군 특수공사, 교정시설공사 및 국가기밀 관련 건설공사

6. 전문기술이 필요한 방송시설공사

7. 「원자력안전법」 제2조제8호부터 제10호까지 및 같은 법 제37조ㆍ제63조제1항에 따른 원자로, 방사선발생장치, 관계시설, 핵연료주기시설 및 폐기시설등의 건설공사(이하 “원자력시설공사”라 한다)

 

*시공단계의 건설사업관리계획 기술자문위원회 심의 대상

여기서 알아야 할 것이 하나 더 있는데 바로 기술자문위원회 심의대상이다.  안전관리계획을 수립하여야 하는 건설공사이면서(and 개념임) 총공사비가 100억원 이상인 건설공사이다. 

건설기술진흥법 제39조의2(시공단계의 건설사업관리계획 등) ③ 발주청은 제62조에 따른 안전관리계획을 수립하여야 하는 건설공사 및 총공사비가 100억원 이상인 건설공사 중 대통령령으로 정하는 건설공사에 대하여 건설사업관리계획을 수립할 때에는 제6조에 따른 기술자문위원회의 심의를 받아야 한다. 건설사업관리계획을 변경하려는 경우에도 또한 같다. 제59조의2(건설사업관리계획의 수립 등) ③ 법 제39조의2제3항에서 “대통령령으로 정하는 건설공사”란 법 제62조에 따른 안전관리계획을 수립해야 하는 건설공사로서 총공사비가 100억원 이상인 건설공사 중 기술자문위원회를 둔 발주청이 발주하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건설공사를 말한다. 1. 구조물이 포함된 건설공사 2. 구조물이 포함되지 않은 건설공사 중 건설공사의 부실시공 및 안전사고의 예방을 위하여 건설사업관리계획의 적정성 등의 심의가 필요하다고 발주청이 인정하는 건설공사

 

(안전관리계획 수립대상은 아래 링크 참고)

건설공사 안전관리계획서 제출대상과 업무 절차 완벽정리

 

2편에서는 가장 어려운 건설사업관리 대가산정과 어렵진 않지만 절차가 너무 많은 건설사업관리용역 업체 선정을 위한  행정절차(PQ절차)에 대해서 알아보겠다. 2편을 기대해 주세요.

 

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