건축분야에서 업무를 수행하다 보니 공사비가 얼마나 들까라는 질문을 많이 받게 되는데 오늘은 일반적으로 건축공사비를 산정할 때 고려해야 할 사항들에 대해서 얘기해 보겠다. 그리고 공사비 감을 잡을 때 실제 산출된 금액을 볼 수 있는 사이트를 소개하겠다.
1. 공사비 산정 요인들
가. 기본 건축 면적과 용도
당연하게도 건축 면적과 규모는 전체 비용에 가장 큰 영향을 미치지만 같은 규모라도 건물의 형태, 용도에 따라서도 차이가 크다. 예를 들어, m2당 또는 평당 단가를 기준으로 총면적을 계산하여 기본적인 예산을 추정하는데 건축물의 용도에 따라서 공사비 단가 가이드라인이 존재한다. 그리고 규모의 경제는 여기서도 적용이 된다. 같은 용도라도 규모가 커질수록 그 단가는 더 낮출 수 있는 것이다.
나. 재료 및 마감재 선택
일반적인 철근콘크리트로 건물을 지을 경우 사람들은 흔히 골조비용이 가장 많이 들거라고 생각하지만 마감 공사비는 골조비용과 함께 가장 공사비에 가장 큰 비중을 차지한다. 고급 마감재를 쓰지 않더라도 인테리어 비용이 많이 들어가는 건축물은 골조비용보다 더 크게 들어가는 경우도 흔하기 때문에 중요한 고려사항이다.
다. 토목 및 기초 공사 비용
눈에 보이지 않은 비용이 토목 및 기초공사인데 건축 부지 상태에 따라 토목공사와 기초 공사 비용이 크게 달라진다. 예를 들어 연약지반 공사는 지반 강화가 필요하기 때문에 여러 공법을 통해 건축물이 견딜 수 있는 지내력을 확보하기 위한 공사를 진행한다. 그리고 지하층이 있는 공사의 경우는 터파기를 하기 위해서 흙이 무너지지 않기 위한 가시설 토목공사도 병행하게 되는데 큰 비용이 드는 부분이다. 따라서, 공사비 산정 시 지하층 유무, 지반조사는 필수적인 검토사항이다.
라. 전기, 배관 및 기타 설비 공사
건축공사를 좀 더 세분화하면 그 안에는 기계, 전기, 통신, 소방 등의 설비가 들어가게 된다. 건축물은 사용상의 이유뿐만 아니라 규모나 용도에 따라서 법상 꼭 설치해야 하는 시설물들이 있다. 예를 들어 6층이상 특정소방대상시설물은 스프링클러를 설치해야 하므로 그만큼 비용이 추가된다.
마. 설계 및 설계사 비용
건축물을 건립하기 위해서는 해당 관청으로부터 인허가를 득해야 하고 건축물은 기술자격을 갖춘 자가 설계를 할 수 있으므로 건축사에게 설계의뢰 비용이 발생하게 된다. 일반적인 맞춤형 설계는 표준 도면에 비해 비용이 더 들며, 복잡한 설계일수록 설계 비용이 증가한다.
바. 기타 허가 및 인허가 비용
건축 허가와 관련된 각종 행정 절차에는 인허가 비용이 포함된다. 이 외에도 시공 과정에서 안전 검사나 완료 후 검사를 받기 위한 비용, 하수도원인자부담금 등 각종 세금이 붙게 된다.
사. 예비 비용 설정
공사 중 예상치 못한 비용이 발생하는 경우가 다수 있기 때문에 총 예산의 5~10%를 예비 비용으로 추가 설정하는 것이 좋다.
예산 책정 순서 예시
- 설계비 (총 예산의 약 5-10%)
- 기초 및 구조 공사비 (약 40-50%)
- 마감재 및 인테리어 (약 30-40%)
- 설비 및 전기, 배관 공사비 (약 10-15%)
- 기타 예비비 (5-10%)
2. 조달청 공사비정보광장 활용하기
공사비 산정시 아주 유용한 정보를 제공하는 사이트가 있다. 조달처 공사비정보광장 사이트이다. 공공건축물의 경우가 아니더라도 조달청 공사비정보광장은 건축을 하려는 사람들에게 참고 자료로 많은 도움이 된다. 건축사업 초기단계에 개략적인 공사비를 산정하고 싶을 때 설계조건을 선택하면 선택된 조건과 동일한 공사를 검색하여 평균 단위면적당 공사비를 산정할 수 있다.
물론 일반 주택은 없지만 가장 신뢰할 수 있는 공공건축물의 원가비율을 정확히 알 수 있기 때문에 충분히 도움이 된다. 조건 검색 시 모든 조건을 선택해서 검색하면 해당되는 공사비 결과가 없을 수 있기 때문에 중요도 순으로 추가하는 방식으로 선택하는 것이 좋다.
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